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抵押物管理中存在的租赁风险与防范 抵押管理中的租赁风险及防范 由于当前的经济衰退， 出现了许多恶意租赁抵押品的情况， 这使得银 行无法实现抵押权利，并造成信贷资金的损失。 一、抵押和租赁相关法律规定 1.《担保法》第 48 条规定 : “抵押人抵押租赁财产的，应当书面通知承 租人原租赁合同继续有效 ”。本段主要规定通知的主体是抵押人，银 行将在实际操作中通知抵押人。 同时，抵押权设定前的租赁权不受抵 押权设定的影响。 2.《最高人民法院关于若干适用问题的解释》 第 65 条规定 : “抵押人抵 押租赁物的，租赁合同在抵押权实现后的有效期内， 对抵押财产的受 让人继续有效。 ”抵押权人实现抵押权后，抵押前设定的租赁权可以 执行至租赁合同约定的租赁期满日，不受担保物权变动的影响。 3.《物权法》第 190 条规定 : “抵押财产在抵押合同订立前已经出租的， 原租赁关系不受抵押权的影响。 抵押权成立后出租抵押财产的， 租赁 关系不得对抗已登记的抵押权。 ” 二。恶意租赁的类型 1.在抵押登记成立之前，抵押是在没有通知银行的情况下出租的，误 导银行放贷。 2.抵押登记后出租抵押财产，租金巨大，租赁期长，抵押权中止； 3.抵押财产设定抵押权后，为获得巨额租金，租赁合同反向签订，具 体规定如下 1 避开法律。 三、恶意租赁对抵押权实现的问题 1.如果租赁是在抵押登记之前进行的， 则租赁合同有效。根据现行《担 保法》和《物权法》的有关规定，抵押权不能对抗租赁权，即 “买卖 不能毁约 ”。但是，随着租赁权的长期存在，抵押权也就失去了作用 : 首先，承租人可以主张优先购买权；其次，抵押财产的拍卖变得更加 困难，很少有买家愿意购买租赁多年的资产；第三，抵押品的价值将 大大降低。 2.抵押登记后租赁的，租赁合同在抵押期间有效，因未能履行而造成 的损失应予赔偿。《物权法》第 190 条规定 : “抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗登记的抵押权 ”。应该说与银行的抵押权没有冲突，虽然承租人也知道，如果抵押人办理抵押登记后出租，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁合同无效。然而，承租人也有对抗的理由。首先，承租人出于善意，假装不知道租赁资产已抵押。第二是有偿租赁。如果合同到期，租金将被退还，损失将得到赔偿。第三，出租人已经逃脱或没有其他资产。 当租户的要求不能得到满足时，他会将矛盾转移到银行，不会将租赁的资产拱手让人。他无能为力。 3.恶意串通无法核实，只能有效处理。由于缺乏严格执行的 “租赁合同”登记制度，银行无法查明租赁合同签订时间的真实性。一旦出租 人和承租人恶意串通， 倒签合同，即签订合同的日期提前到抵押登记之前，并辅之以伪造的租赁收据，从而形成履约事实。同样，法律明 确规定 “抵押前签订的租赁合同有效 ”对抗抵押权，银行和法院都不能 否认租赁合同的有效性。 既然法律有明确的规定， 和银行相对应的承 诺 2 出租人是一个 “强壮的人 ”。一旦出现大的纠纷，政府和相关银行管理 部门只能出面让银行妥协。法院别无选择，只能暂停执行。或者被迫 承诺拍卖抵押资产， 先向承租人退还租金并赔偿损失， 剩余部分支付 给银行偿还债务。然而，所剩无几。不仅丧失了优先还款权，而且贷 款本金也难以收回。 四.我行现行经营方式 1.发放抵押贷款的，抵押人应当出具抵押租赁的书面说明，包括承租 人的基本情况、租赁目的、租赁期限、租金收取等。信用社应审查租 赁合同原件，并保留一份合同副本，由出租人和承租人签字。抵押财 产未出租的，还应当出具书面租赁说明。 2.如抵押财产在贷款前已出租，贷款人应将《通知书》交给承租人， 并保留抵押人和承租人签署的收据。 3.抵押合同中约定的其他事项应包括 “在贷款本息结清前，抵押人必 须征得贷款人的书面同意，方可出租或续租抵押财产 ” 4.房地产抵押物的租赁期限在贷款到期后不得超过 2 年，其他抵押物 的租赁期限在贷款到期后不得超过 1 年。特殊情况应报协会审查并决 定。 五、防范恶意出租抵押物的措施 1.抵押时没有租赁关系。 抵押核实时，若抵押房地产未发现租赁关系， 应要求抵押人出具相关抵押承诺书，说明 “抵押房地产在登记前不存 在租赁条件，或原签订的租赁合同在抵押生效前已解除或到期， 后续 租赁需征得抵押权人同意 ”同时，这一条款 3 应在借款合同及抵押合同的其他协议中注明，抵押人应在协议上签 字。2.对于那些在抵押时已经有租赁关系的人。如果在抵押核实过程 中发现抵押财产存在租赁关系，则要求承租人或出租人出具相关承 诺，说明 “承租人和出租人就租赁财产的续租或重新签订租赁合同达 成任何协议，或就原租赁合同达成任何性质的补充协议， 需征得抵押 权人的事先书面同意。 ” 3.核实抵押财产的租赁，应特别注意承租人和实际使用人，以及租赁合同