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中海地产：净利润率 23﹪，最赚钱的房企 【月度金牛简介】为让读者更深入了解房地产板块上市 企业，亿翰智库将在每月 8 日、 18 日和 28 日重磅推出“月 度金牛”系列企业研究报告，每次将深度解剖 1 家房企，并 逐步覆盖所有在内地从事房地产开发业务的上市企业。旨在 从亿翰所擅长的战略视角，对上市房企进行更为专业的研究 分析，为读者甄别企业优劣尽一份绵薄之力。本文作者 / 张 化东 王昆中国海外发展有限公司是中国海外集团（中国建 筑工程总公司）房地产业务平台， 1979 年创立于香港， 1992 年在香港联交所上市（股票代码： 00688）。截止 2017 年 3 月，中海地产业务遍布英国伦敦、港澳以及内地近 60 个城 市，累计开发项目超过 450 个。 2016 年，中海地产稳居净利 润额第一的宝座，净利润率高达 23%。在此我们将揭开中海 地产高盈利之谜。同时， 2017 年上半年，中海地产调整投资 策略，发力规模，中海地产如何凭借自身优势实现效益与规 模的双重提高，将在房地产行业发展中留下浓墨重彩的一 笔。一利润之王养成记一直以来，中海地产都被冠以“利润 王”的称号，其净利润额连续多年保持行业第一。 2016 年， 中海地产净利润率高达 23%，远超行业翘楚恒大、万科与碧 桂园等房企。图 1 2011 年 -2016 年中海地产利润走势图 2 房 企净利润率对比注：数据来自各房企年报。中海地产的超高 利润源自于多方面的优势： 1、行业榜样：费用控制 2011 年 到 2016 年中海地产销售费用率虽然逐年增长，但基本保持在 2%以内，处于行业低位。三费费用率控制较好，维持在 5%以内。图 3 房企销售费用率比较图 4 2011 年到 2016 年中海费用率走势注：图 3、图 4 数据来自中海地产年报。 2、抓住融资窗口期，低成本融资中海地产作为于香港上市的国资 控股企业， 尽享两地融资优势。 2016 年中海地产的平均借贷 成本为 4.76%，虽然高于同为央企的保利地产，但显著低于 中国恒大、万科和碧桂园。表 1 各房企融资成本比较注：表 1 数据来自各房企年报。 同时，中海地产能够摸准市场脉搏， 在低息窗口期发行债券。 2016 年 8 月中旬， 中海一次性发行 10 年期 60 亿人民币的公司债券，其利率创五年期以上债券 全行业新低，仅为 3.1%。 3、拿地成本中规中矩，但售价更 高中海地产土地购置由公司高层集中管理，在目标城市的拿 地相当谨慎。公司拿地成本中规中矩，但售价很高， 2012 年 -2016 年五年合同销售均价为 12539 元/平米，高于万科、保 利等房企。表 2 各房企合同销售均价（单位：元 /平米）注： 数据来自各房企年报。 4、严格工程成本控制中海地产依托 中国建筑强大的工程施工成本控制能力，以及其出身工程代 建所积累的成本控制经验，能比其他开发商节省更多工程成 本。用建安来代表工程成本，中海地产的建安占签约销售额 的比例远低于中国恒大。 表 3 中海、恒大建安占销售额比例 注：恒大建安采取其开发中物业和持有做销售竣工物业的数 据，中海建安数据直接来自年报。二 2017 中海恢复扩张战 略 2012 年以来，中海地产销售额增长缓慢，规模落后渐渐 成为其进一步发展的掣肘。在 2016 年全年业绩发布会上， 中海地产表示将在利润率保持高位的情况下进行战略目标、 拿地方式和管控模式等方面的优化。图 5 房企销售额对比 （单位：亿元）注：数据来自各房企年报。 1、投资节奏加 快，2017 年上半年新购土储超越 2016 全年截至 2017 年 6 月 底，中海地产已以 358.67 亿成功购入 27 块新地，远超 2016 年全年的土地购置数量。根据 2016 年以来投销比的变化， 得到中海地产投资节奏明显加快，其中 2016 年 12 月出现了 500%的投销比，相较于前 11 个月转变巨大，同时 2017 年 1-6 月投销比较 2016 年全年提升近 11 个百分点。表 4 2016 年-2017 年 6 月中海新增土地储备总量注：表 4 数据来自中 海地产年报及相关公告，销售额分别用当月月底的港币汇率 计算与图 5 直接选择年底港币汇率计算结果略有不同。 2、 一二线重仓，三四线为辅，传统区域崛起 2016 年，中海地 产将主要精力放在各二线城市中的省会或经济较为发达且 产品销售良好的城市，二线城市资金注入占土地总购置金的 近 90% 。2017 年上半年， 中海地产继续围绕一二线布局， 并 且一线城市 “补仓” 意愿强烈， 已在一线城市投入资金 116.7 亿元。 同时，截止 6 月，中海地产已相继拿下了东莞、 烟台、 镇江等 6 幅三线城市地块， 占投资总金额的