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商业大厦招商 XX 商业大厦商务写字楼物业招商策略 一、商务写字楼物业市场概括 （一）临沂市商务写字楼物业概括 近两年，随着慧谷时空、天基大厦、华通大厦等一些纯写字楼的开发与销售，写字楼这个新鲜的物业开始 被临沂人逐渐了解和熟悉。同时，写字楼的开发建设也呈现出良好的势头。 ①　纯写字楼物业已进入临沂人的视角 尽管 “写字楼”物业让临沂人认识和熟悉只是近两年的事情，但城区内早已出现了一些写字楼或写字楼形 式的物业，他们多为企业自用而建，因此人们更愿意把他们叫做比较高档的 “办公楼”，如兰陵大厦、电信 大厦、新华大厦等，这类大厦设计上注重实用，但缺乏商务配套设施。 由于随着中小企业对办公条件和环境提出更髙的要求以体现企业形象，一些房产商看到了写字楼市场日渐 成熟，但是 “写字楼”概念还不为临沂人接受与认识，房产商们不敢直接推出 “纯写字楼”概念，而采取 一种折衷的方式：以商住两用楼的概念进行销售。位于红旗路的广场世纪城在建成销售时，就是按照 “商 住楼”的思路进行销售的，即底层作为招商，高层作为住宅销售。除了广场世纪城外，西城新贵、新嘉园 商务中心等都是比较突出的例子。因为概念上的含糊，因此这类物业在开发建设时多以住宅楼立项，设计 上考虑商住兼顾，缺乏商务配套服务设施，制约了办公效率的提高，在某种程度上影响了企业的商务形象。 随着慧谷时空、天基大厦以及华通大厦的建成销售为标志，“纯写字楼”概念的物业终于进入临沂人的视角。 位于沂蒙路上的天基大厦就是较早以 “纯写字楼”概念进行操作且较为成功的案例。据了解，天基大厦将 销售的目标群体定位在装饰公司、贸易公司、律师事务所等中小企业,并定位为整层销售。 市区另一家做写字楼概念的成功例子是位于金雀山路与新华路交汇处的慧谷时空。这座楼盘在开盘当天就 销售出了 80% 。此外，2000 年就提出写字楼概念并于 2002 年开始施工建设的华通国际商务大厦，尽管由 于种种原因还未交付使用，但“5A 级”写字楼是他们销售时始终坚持的概念。 ②　临沂需要写字楼 市场潜力是写字楼市场需求的主要原因。 临沂作为一个商贸城，批发市场的商家是写字楼一大的客户群。他们从展示自身形象的角度出发，希望从 嘈杂的批发城里走出来。此外，近年来成长迅速的服务中介业也是写字楼物业圈定的租售对象。写字楼的 出现是今后集约化办公发展的必然趋势，写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，能够节约资源。而 且从政府的利益角度来看，将几十甚至上百家中小企业集中在一栋写字楼上办公，不仅节约有限的国土资 源，更因为写字楼外观到内饰的高标准给城市带来景观及城市品位和档次的提升，并能改善城市的投资环 境。 有市场就有利润，作为以追求利润为第一目标的鲁南商业大厦，首先是看中了写字楼市场背后的经济效益 及给企业带来形象提升的社会效益。拿销售来讲，市内最好的楼盘不过每平方米 4000 元左右，而概念一换， 就要升到每平方 4500 到 4700 元。一些写字楼的利润甚至可以高达 35% 。”相同地段、同等档次的房产，而 写字楼的利润要高出普通住宅的 30% 。 一般来讲，在某个产业发展的初期，“不规范”“档次低”是共性。可喜的是，临沂市内几家 “纯写字楼” 概念的楼盘从开发建设阶段就坚持了 “高标准”。像华通国际商务大厦提出了 “5A ”级写字楼概念，慧谷 时空、天基大厦在选择销售群体时也强调对方的层次统一。 ③　写字楼物业在理性中前进 第 1 页第 1 页 商业大厦招商 我们认为，写字楼在临沂应该有较大的发展需求和发展空间。这一方面因为临沂作为全国第三大批发市场 及鲁南地区商贸中心城市的城市地位和交通便捷、第三产业体系较为健全的优势条件对国内及国外的投资 者有很大的吸引力；另一方面在于临沂经济发展和城市建设具有持续发展的较强后劲，特别是商业和现代 服务业方面都具有很大的发展潜力。此外，我市第三产业和民营经济的蓬勃发展，出现了许多科技企业、 广告传媒、公关营销、会计、法律、商标专利等中介服务机构，吸引了国内外众多企业在我市设立分支机 构或办事处，这些对商务写字楼都有较强的需求。 尽管写字楼有诸多经济与社会的效益，但由于投入成本高、需求弹性小等特点，许多房产公司在选择进军 写字楼市场时也存在一些担忧的因素。 我们关注但会慎重进入这一领域。 因为写字楼面对的主要是有一定实力的中小企业及外地驻临企业，但外面的大企业