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降低物业管理成本的三大途径 降低物业管理成本的三大途径 时间:2009 年 03 月 23 日来源: 《现代物业》/2008 年 9 期总第 95 期 作者:黄 继锋 浏览次数: 15 在我国很多地区，小区居民普遍抱怨物业服务收费过高，或认为质价 不符，要求物业企业“让利”；个别住户干脆以拒交物业服务费相抵制。 那么，是物业企业收费太高了吗？一般不是。物业企业的利润空间已 非常有限，有时为了得到管理项目不惜利润暂时倒挂。如果一味以行政手段， 如核价、限价等来要求物业企业降低物业服务费， “让利”给业主，则只能迫 使物业企业降低服务水准，把小区推入服务愈来愈差、收费率愈来愈低的恶性 循环中，造成物业企业和业主两败俱伤的局面。笔者认为，只有在降低物业服 务成本上探索研究，才是降低物业服务费的真正出路。而降低物业服务成本的 途径，除了物业管理服务本身环节外，对小区规划设计、物业建筑质量等硬件 环节也要予以足够重视。 一、小区规划设计与竣工后物业的管理成本密切相关 小区的规划设计一般由开发商委托规划设计部门来做，前者要求房屋 建筑一眼看上去美观、气派，能突出“个性”和“卖点”，有利于销售，并相 对节约建设资金；后者在相关设计指标规范下，一方面满足开发商的设计要求， 第 1 页第 1 页 降低物业管理成本的三大途径 另一方面在建筑造型、景观布置、单体功能等方面下功夫，力求使自己的设计 产品更加 “完美”。但不论是开发商还是建筑设计师，在规划设计时显然并不 真正为购房者考虑小区物业今后的管理成本。而这恰恰又是决定住户在今后物 业管理上花费多少的关键所在。 比如，依山傍水的住宅令人向往，于是，开发商大做“山水文章”， 近年来水景楼盘的供应更是大大增加。某住宅小区以水景建设为宣传主旨，为 此在小区各出入口、区内主要景观设置喷水设施，住宅的房前屋后也建造了许 多联网的水道，并以水泵保持水流循环。 小区内设置水景固然不错，然而这种人工水景运行维护的花费很大。 用水、用电、设备的维护修理更新等费用分摊到物业费中，必然大大提高物业 服务收费水平。购房者起初可能被水景设施吸引而购房，居住后才明白自己必 须为高额的水景设施使用费买单。随着资源性缺水状况日益严重，往后自来水 水价还会大幅上升，又必然会带动物业服务费的继续上涨。所以，若没有可资 利用的自然水体，居住小区中的水景设施还是少建、不建为好。 再如，目前的小区环境绿化设计已日趋“城市广场化”、“园林宫廷 化”、“绿地观赏化”，盲目追求所谓“现代化”景观布局，使用大面积的草 坪、广场、卵石道、密植图案、水景等，一方面 “展示气派”，一方面低成本 形成速成景观。且不说这种绿化方式难以达到遮荫、阻隔噪声尘埃和生成更多 新鲜空气的作用，就日后养护费而言，一片绿草乃至一条水体，养护所需要的 第 2 页第 2 页 降低物业管理成本的三大途径 人力财力知多少？这些费用还不是分摊到物业管理费中由住户来承担？笔者 发现，倒是一些老旧小区，虽然没有多少刻意的景观布置、名贵花卉，却也乔 灌错落，绿树成荫，又无须多少照料养护。因此，小区绿化设计时，还是尽量 安排多种树少种草，多一点耐贫瘠、耐践踏的植物，少一点高级娇贵的观赏品 种。种下后易成活，日后能成荫，免养护或少养护，那对住户就是最实惠的绿 化，可大大减少物业管理费中的绿化维护费开支。 如果开动脑筋，很多诸如防火、防盗、安全与卫生死角等问题也都能 通过更加科学、合理、全面的规划设计而大大改善。总之，住宅小区的规划设 计必须力求科学、实惠，多考虑未来物业运行时的管理成本，尤其是规划设计 时尽量不要给日后业主的物业管理增加经济负担，尽量不把问题留给物业企业 去解决。而作为一个成熟的购房者，也不要为一些住房广告中华而不实的概念、 噱头所迷惑，只有从实际使用的角度、物业管理成本的角度，对小区布局、建 筑单体的设计细节，细细琢磨考量，才能对购房行为做出理性的选择。 二、建筑质量对物业管理成本的影响