人力资源管理文档.pdfVIP

人力资源管理 现阶段我国物业服务公司的经营模式 一、目前国内物业服务公司经营管理现 (一) 目前物业服务公司经营模式总体分析 1．父子型经营模式居多 据一项权威统计显示，目前全国3 万家物业服务公司中，近 70 ％是开发商的子公司。从长远来看 ，这种模式是不符合市场化发展规律的。因为这样的物业服务公司多会为开发企业的品牌、销售来开展服 务管理，而缺乏从业主(使用者)根本利益的角度来处理各项事务的意识，很难获得消费者的认可。一个项 目的开发周期只需要三年左右，其生命周期却有几十年，很可能项目完成后房地产企业就不复存在了，而 物业服务还需继续发展下去，这就容易引发许多不必要的纠纷。现在政府相关部门已经注意到了这个问题， 正在逐步考虑从政策上分离这种父子关系。 2 ．经营管理层次较低 与国外的物业服务公司比起来，我国的物业服务公司显然还停留在一个比较低级的层面，在很多 人的印象中物业管理就是负责小区保洁、保安工作的。其实物业管理应该是贯穿于物业从无到有再到消亡 的全生命周期中的。 3．一些先进的物业服务理念开始在国内出现 随着加入 WTO 和市场化的不断推进，尤其是国际知名物业服务公司的进入，一些先进的物业管 理理念开始在国内流行，出现了一些新的经营管理模式。 目前很多企业都在尝试多种经营，还出现了“英式管家” 。“英式管家”不是普通意义上那种打理一个 小家庭生活琐事的管家，他们不仅要安排整个家庭的日常事物，更兼具主人私人秘书的身份。 (二)典型案例分析 为了进一步了解目前国内物业服务公司的经营现状，笔者走访了三家国内优秀的物业服务公司。 这三家企业都是大型房地产集团的下属公司，在业内都拥有良好的口碑。 1．物业服务公司 A (1)经营管理情况 该公司是在南京颇具影响力的物业服务公司，其所在集团已经成功上市。目前该公司在南京共管 理 17 个项目，其中有 2 个是写字楼项目。在南京大概有 900 名员工。 A 公司在多年的物业管理实践中不断探索多种经营模式，目前主要的经营业务有：停车位的经营 管理、广告、资产经营(主要是流动资金的投资)。A 公司年收入的构成如图所示。 第 1 页第 1 页 人力资源管理 由图 1 可以看出收入中物业管理费占了绝大部分，但是在走访中我们发现，这一部分收入只能基 本与人工费持平，因此多种经营的开展对保持物业服务公司收支平衡意义重大。停车费在多种经营收入中 占到了一个比较大的比重，但是在《物权法》中规定，业主共有产权部分的经营收益应该在物业服务公司 和业主之间按比例分配，一般是三七开。虽然该公司在合同中一般会事先申明停车费及广告费将用于贴补 物业服务公司的运营，但随着《物权法》的深入推广，这部分通过经营共有产权部分的收益在物业服务公 司收益中所占的比例将会有所降低。 (2)特色 在图中我们看到，A 公司每年会有 100 万左右的由资产管理带来的收益。这一部分主要来源于公 司将 2000 万的流动资金参与集团的投资中，比如参股集团开发的项目。 2 ．物业服务公司 B (1)经营管理情况 该公司是国内知名的物业服务公司，其所在集团也已经成功上市，其服务水平在业内广受好评并 得到了大多数业主的认可。目前该公司在南京已有2 个成熟的项目，另外集团有 3 个在建项目预计也将由 B 公司来管理。在南京现有 150 名左右员工，管理的物业面积约有 33 万平方米。 B 公司的经营业务集中于住宅的物业管理服务，小区的业主对物业管理非常满意。然而高水准的 服务自然需要较高的财力投入，在目前物业管理费标准普遍较低的现状下，集团的资金支持是少不了的， 这一部分主要是通过地产公司零星委托的形式。 B 公司的年收入构成如图 2 所示。 第 2 页第 2 页 人力资源管理 由图2 可以看出，地产公司对该公司的支持还是相当可观的。 (2)特色 B 公司将保洁的业务外包给