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工业地产开发步骤 中国工业地产发展面临新历史性机遇，也蕴藏着新商机。中国作为“世界工厂”显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。中国工业地产发展空间很巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。 一、工业地产理论及开发模型介绍（一）工业地产理论?（1）工业地产概念工业地产是住宅、商服和综合类用地外第四种性质用地。具体指工业类使用性质土地及其土地上建筑物和隶属物，工业类土地上建筑物通常包含工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质房地产。?（2）常规工业地产开发模式分类依据中国外工业地产开发建设经验，工业地产开发常见四种模式关键有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 以下是工业地产开发模式分析。(a)工业园区开发模式在政府主导前提下进行，经过发明相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区和其它工业地产项目所含有独特优势，然后经过招商引资、土地出让等方法引进符合相关条件工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等多种综合原因考虑而设置，是促进区域经济发展强有力推进器。是现在中国各级地方政府最常使用工业地产开发模式，也是中国现在工业地产市场关键载体 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是现在中国各级地方政府最常使用工业地产开发模式，一样也是中国现在工业地产市场关键载体。在政府主导前提下进行，经过发明相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区和其它工业地产项目所含有独特优势，然后经过招商引资、土地出让等方法引进符合相关条件工业发展项目。??? (b)主体企业引导模式是主体企业进行工业地产开发某个产业领域含有强大综合实力企业，营建一个相对独立工业园区；在本身企业入驻且占主导前提下，借助企业在产业中强大凝聚力和号召力，经过土地出让、项目租售等方法引进其它同类企业聚集，实现整个产业链b打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯房地产开发，其关键是围绕主体企业进行开发运作，是企业产业链打造及完善。??? 如上海金山上海石化工业园区，在上海石化龙头企业带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达成整个产业链完善和发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实基础。这是一个相对独立工业园区。在关键企业入驻且占主导前提下，借助企业在产业链中强大凝聚力和号召力，经过土地出让、项目租售等方法引进其它同类企业聚集，实现整个产业链集成和提升。 （c）工业地产商模式 房地产投资开发企业在工业园区内或其它地方获取工业土地项目，在进行项目标道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目标营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营方法进行项目相关设施经营、管理。获取合理地产开发利润全球最大工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由用户操作，其本质是依旧是房地产开发商。??? 如普洛斯企业开发模式，其在取得土地以后，进行一级开发包含基础设施建设，二级项目以仓储设施为主，采取租赁方法销售，用户对象包含制造商、零售商和物流企业等等。以后，派出专业团体进行二级项目标物业管理和用户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由用户操作，其本质是依旧是房地产开发商。??? （d）综合运作模式 综合运作模式是指对上述工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合利用工业地产开发模式。??? 就中国现在来说，工业地产开发模式关键以工业园区开发和工业地产商模式为主，尤其是工业园区开发模式，在中国工业及工业地产发展过程中起到了主动作用。针对园区开发类企业，其管理体制关键有：一是以政府为损益主体管理模式。政府作为土地开发主体，并负担最终损益；二是以开发企业为损益主体管理模式。政府委托或授权开发企业从事开发区内土地开发和市政道路建设业务，开发企业作为土地开发主体，并由开发企业负担最终损益。现在，省级和国家级开发区通常采取以开发企业为损益主体管理模式。出于开发区总体计划和环境等原因考虑，开发区或新区管委会通常和区域内一家开发企业签署长久合作协议，该协议即使不一定含有排她性，但最少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面含有一定优先权。所以，园区开发业务含有一定区域性，进入壁垒相对比较高。?就中国来说，工业地产开发模式关键以工业园区开发和工业地产商模式为主，尤其是工业园区开发模式，因为其在很大程度上受到政府影响，需要依据当地政府政策应对，包含园区产业类型，土地出让和计划等原因综合影响，在中国工业及工业地产发展过程中起到了主动作用。?（3