工业用房的房屋重置价构成及注意项目领仕网.docVIP

工业用房房屋重置价组成及注意事项 工业使用方法在进行房屋重置价评定时，需要注意些什么呢？今天搜房小编就来为各位答疑解难。 工业用房房屋重置价评定 企业贷中大量抵押物是工业厂房，估价方法大多采取成本法，所采取技术路线是房地分估然后累加求取其市场价值，这就包含到两大部分估价，其一是 土地使用权价值评定，其二是房屋现值评定。 一、房屋重置价组成及注意事项 （一）开发成本包含勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。 1．勘查设计和前期费。包含：①三通一平费（施工需要临时水、电、路及场地平整）；②勘探费；③测量费；④咨询费、可研费；⑤计划设计费；⑥施工图设计费等。通常以建安工程费为基数，按一定比率（3%~6%）求取。注意事项：（1）上述②、④、⑥在工业项目中“一定比率”取值要高于民用项目；（2）项目标规模、复杂程度不一样，“一定比率”取值也应有所区分；（3）假如“三通一平”费已经包含在土地使用权价值中了，则在房屋部分不再反复计算。 2．基础设施建设费。包含厂区内水、电、路、绿化、环境保护、 物业管理用房等。通常以建安工程费为基数，按一定比率计取（或按每平方米建筑面积多少元计取）。注意事项：（1）所选择“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）应视项目用途、规模（厂区内房屋建筑面积、结构等级等）实际情况而确定；（2）估价师要具体观察其基础设施建设实际项目内容，对其作出概算，以此来把握所确定“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）合理性。 3．房屋建筑安装工程费。包含建造房屋及隶属工程所发生土建、安装及装饰装修工程费等。注意事项：（1）建安工程费不应盲目拷贝“格式范本”数值，不然其不能反应出房屋价值客观性；（2）建安工程费估算是采取何种方法（单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法）应在估价汇报中明示，全部估算参考资料、依据、求取过程应存于“工作底稿”，以备核查；（3）假如厂区内房屋幢数多，结构、层数、房屋特征差异较大时，应选择若干幢含有代表性房屋作为“案例”，分别估算其建安工程费，其它房屋按类比法分别进行楼层、层高、装饰装修等修正后确定建安费，具体建安费估算过程能够在“工作底稿”中存档备查；（4）估价汇报中应有“房屋估价一览表”，列表对全部房屋“产权证号”、“幢号”、“名称”、“用途”、“结构”、“层数”、“重置单价”、“重置成本”、“成新率”、“现值”一一载明。（5）隶属工程要明示包含具体项目（如：围墙、挡土墙、道路、水池、烟囱、建筑小品等），项目较多、情况复杂、价值较大时应该单独估算而不并入房屋建安工程费，并注意避免和“基础设施建设费”及“公共配套设施费”反复。 4．公共配套设施建设费。指城市计划要求配套教育（如幼稚园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、小区服务（如居委会）、市政公用（如厕所）等非营业性设施建设费。工业厂区项目内此部分通常是没有，所以不计取。如有，则应按实际情况确定。 5．其它工程费。包含专业费用，如工程监理费、工程造价咨询服务费、完工验收费等，应注意避免和前期费用内容反复。 6．开发（建设）期间税费。包含相关税收和地方政府或相关部门收取费用，如白蚂蚁防治费、绿化建设费、人防工程费、建设工程质量监理费等。工业厂区项目应具体情况确定。 7．开发成本累计。指上述“1”~“6”数值累加。 （二）管理费用指建设项目从立项、筹建、建设、完工验收、交付使用及项目后评定等全过程所需发生费用。依据财政部《基础建设财务管理要求》，建设单位管理费实施总额控制，总额控制数以项目审批部门同意项目投资总概算为基数，并按投资总概算不一样规模分档计算。实际估价中通常以“开发成本”为基数，按一定比率（1.5%~5%）计取。注意事项：（1）“按一定比率”取值应依据项目规模、建设标准、复杂程度而综合确定；（2）计取规则是商品房高于自建房；建设标准高、复杂程度大高于标准低、复杂程度小。 （三）投资利息工业项目建设，投资利息是指项目建设完成所发生必需费用应计算利息，包含自有资金和借贷资金。房屋部分计息项目通常包含开发成本、管理费；计息期通常以年计；计息周期（建设期）通常考虑房屋建安费均匀投入而取期中计，前期费用在年初一次性投入；利率通常以估价时点贷款利息率。注意事项：（1）计息同期应取工程合理、正常建设期；（2）利率应依据建设期长短选择一、二、三年贷款利息率。 （四）销售税费自用工业厂房，没有发生销售税费，通常不计。（五）开发利润工业项目标开发利润是指建设单位（投资者）利润。注意事项：（1）开发销售项目标利润率远高于自用建设项目；工业用房可视情况合适少许计取开发利润；标准厂房利润率计取略高于非标准厂房；（2）等级高、项目复杂、开发周期长利润率要高于等级低、项目简单、开发周期短；（3）计算利润率要和利润基数相匹配。