天合阳光城销售方案剖析.docxVIP

?天合·阳光城 尾盘销售方案? 前景置业房地产投资顾问有限公司 2011.06.24 1 天合·阳光城已进入尾盘销售阶段， 根据剩余房源情况，拟在 3-4 个月左右的时间内完成清盘。 经调研分析，我们对项目的尾盘销售提出以下方案： 一、项目分析 本项目位于红山区东面， 南临赤峰四中， 北靠永巨便民市场， 东接清河路绿化带，西至京香购物广场；周边生活、休闲、学校、 交通等配套设施齐全，与购物步行街、长青公园、植物园较近， 为红山区主城区的繁华地块； 【优势】 1）、主城区繁华地带，居住方便。项目位于红山区的老城区核心 地带，交通便捷，教育、经济、商贸、行政等配套设施齐全；学 区优势明显，如赤峰四中、 赤峰八中、莱特英语学校、 摄影学校、 金色童年幼儿园、 童星幼儿园等多所学校； 银行、医疗网点众多， 如包商银行、农业银行、中国银行、红山区中医院、社区医疗服  务点等林立周边；便民服务场所较多，如永巨便民市场，高档购 物场所，如京香购物广场、步行街、中国鞋城等；休闲娱乐场所 如赤峰影都、雅乐迪等，此外还有休闲场所如长青公园，清河路 的城市休闲绿化带等； 2）、准现房，年末即可入住。 【劣势】 1）、位于红山区的老城区，项目周边的社区陈旧不堪，缺乏绿 色和现代感； 2）、由于人流量过大产生的交通拥堵现象、导致噪音问题日益 突出； 3）、项目周边环境脏、乱、差，且道路绿化带较少，不利处理 噪音、尘沙等； 【机会】 1）、老城区中心区域开发量较少，尤其是年内可以入住的项目 基本没有； 2）、市区内二手房价格居高不下。 2 【威胁】 新城区、桥北新区、松北新城的建设带来了人口的分流转移。 分析 把握项目优势劣势，以“强化优势，弱化劣势”为出发点，加强对区域地段、服务配套的宣传，以老城繁华与未来规划，合理规避交通拥堵、噪音等问题。 在区域环境上，强化项目的环境优势与建筑外立面优势，使老居住社区与本项目产生区隔效应，达到区域优势与区域价值为我所用目的。 立足项目本身相关数据、户型配比、销售现状，整合项目本身优势，并寻找项目出现的问题点，进行解决，获得销售人气，赢得项目的良好口碑，使项目快速去化，实现开发项目快速变现资金的目的！ 二、项目现状—— 低容积率、高绿化率，满足业主休 闲娱乐功能； 48 米的楼间距，满足业主的采光、通风之需；社区 内部配套齐全，全方面满足业主的生活、休闲、运动等；  A、相关数据 绿化率 38% 容积率 2.10 总户数 596，其中小高层 车库 290 多个 374 户 起价 高层 4650元/ ㎡ 最高价 高层 6545元/ ㎡ 楼间距 48 米 物业费 步梯楼 0.5 元；电梯楼 1.3 元 内部 地下车库、地上车位、文化娱乐广场、休憩亭、童趣 配套 园、运动设施等 B、小高层户型配比 面积范围 套数 备注 80 ㎡左右 44 套 按照平面户型计 90— 100 ㎡左右 143 套 算，含已销售户型。 100—110 ㎡左右 88 套 120—130 ㎡左右 88 套 167 ㎡左右 11 套 户型配比合理，主力户型集中在 80— 110 ㎡区间范围内，以 3 两室、三室为主，满足目标客户需求；而 167 ㎡左右的户型，总 房价款较高，市场上普通目标客户不易接受；主力户型（两室、 三室）设置双阳台，满足通风采光。 C、销售现状 1、剩余 200 多套房源，销售速度放缓，定房客户减少，逐渐 出现滞销现象； 2、随着推广力度降低，来电、来访客户客户减少，销售人气 下降； 3、在销售的过程中，存在现场小户型快销，大户型滞销的不 平衡销售现象； D、剩余户型分析 截止 6 月 24 日，除已售和部分预订以外， 项目可供销售的剩余 房源 187 户，其中多层 6 层 5 户，阁楼 29 户；小高层 153 户。高 层剩余户型分析如下： 按楼层分析： 7-11 层剩余 107 户，占 70%； 5-6 层剩余 22 户，占 14%；  1-4 层剩余 24 户，占 16%。 按面积分析： 120 ㎡以上剩余 32 户，占 21%； 100-120 ㎡剩余 35 户，占 23%； 80-100 ㎡剩余 86 户，占 56%； 加成分析： 剩余户数较多的 7-11 层中，面积在 120 ㎡以上剩余 24 户，占22%；100-120 ㎡剩余 31 户，占 29%；80-100 ㎡剩余 52 户，占 49%。 总结： 从以上分析来看，销售速度放缓，可能有以下几种原因：一 是剩余房屋户型楼层较高，因而总房价款高，略高于客户经济承 受能力，不易接受；二是全盘推出销售，引起的低楼层热销，高 楼层滞销现象，使销售人气不均衡；三是区域地块暴露的问题没 有及时合理规避，使项目劣势扩大化，没有对项目形成市场口碑 效应。 综合以上问题点