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人民置业 【金色华庭】策划报告书 理性决定价值 专业决定高度 目 录 前 言 第一部分 【金色华庭】项目市调分析 第二部分 【金色华庭】个案研究及项目定位 第三部分 【金色华庭】经济效益分析 第四部分 【金色华庭】营销推广概要 第五部分 【金色华庭】销售管理 第六部分 附件——总平规划建议图 户外广告位平面设计图 前 言 “决断于谋划，善行于智慧” ，受成都人民置业的委托， 我司为其在互 助路区域的项目进行全程营销策划， 经过深入细致的调查研究及分析， 形 成了此报告。 本报告针对项目的特殊性， 采用各种适用的调研方法、 调研手段， 获 取第一手真实的市场相关信息和数据， 在此基础上结合业界前沿的理论和 行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。 我们在进行项目的调查过程及策划过程中，丝毫不敢大意，专业 责任感和职业道德，保证了本次报告及其建议的科学性、真实性以及 可参考性。结合项目实际和我们积累的丰富经验，形成了以下营销策 划报告。 第一部分 [金色华庭 ]项目市调分析 一、 成都市房地产宏观市场分析 （一）、总述 据有关资料统计， 2003 年，成都在 15 个副省级城市中 GDP 为 1870 亿元，排名第 4 位；社会消费零售总额 771 亿元，排名第 4 位；人均 GDP2300 美元，排名倒数第 4 ，为 12 位；人均可支配收入排名为第 10 位。影响人居中心排名关键因素之“住房消费指标” (指市民能否买得起住 房以及住房质量 ) ，成都在第 14 位，排名较前， 2003 年成都的土地投资 减少，开发商购置土地万平方米，同期下降了 % 。2004 年 1-2 月，开发 商购置土地 71 万平方米，比同期减少了 75 万平方米，下降 51% 。 2004 年一季度，成都新开项目共计 35 个（包含亮相项目），供应总 量约万㎡， 市场整体发展态势良好。 新开楼盘中， 以小户型 +商业物业成了 今年 1 季度成都楼市的主角。 （二）、项目开发热点区域 2004 年 1 季度成都楼市供应量以城西和郊区为重点，其中城西供应体 量最大达万平米，占 1 季度总供给量的三成。而城东和城南供给平 淡，但随着城东旧城改造力度的逐步推进，同时城东的一些大盘如万科金 色乐章，华润翡翠城二期等大盘都将在年内推出，届时，城东楼市将会出 现井喷。而城北的房地产开发则主要靠商业地产项目的开发充实体量，其 中金荷花、荷花金池、大正鞋都等项目区域周边的开发是为最大的体量冲 击和竞争。 从环域分布状况来看， 1 季度楼市供应量较为均匀，各自所占比例差 距不大。其中，二至三环仍是商品房供给主力区域， 占到总供应量的 37% 。 三环外及郊区楼盘也较为活跃，比例达到