某地别墅发展状况及分析预测报告(doc23页).docxVIP

鲁警墅发展状况及分析预测 赧吿（doc 23页） 10/31/2020 10/31/2020 投资策划部 第3页 11/1/2020 11/1/2020 投资策划部 第］页 郑州别墅历年来发展状况 分析预测报告 分析预测报告 报告撰写：黄玉霞 完成时间：2004年4月12日 3 内容摘要 报告正文 TOC \o 1-5 \h \z 第一节 郑州别墅1999-2003年发展状况 5 第二节 郑州别墅目前发展态势分析 10 第三节2004年郑州别墅发展预测 13 附件：楼盘个案调査表 15鹿港小 15 九郡弘 16 迎宾花园 17 水映唐庄 18 东方今典 19 家和万世 20 湖左岸 21 22 天下城 23 目的：通过调査了解郑州别墅市场过去与现在的发展状况，找出 市场发展规律、市场空白点或需求点，掌握郑州别墅发展动态及竞争 楼盘个案情况，做到“知已知彼，百战不殆”，并希望能为我公司三 期产品的市场定位提供必要的参考依据。 数据来源： 2001—2003年郑州市房管局楼市发展报告 通过对郑州现有楼盘的实际调研 报纸 网上资料 其它房地产公司内部熟人介绍 11/1/2020 11/1/2020 投资策划部 第］页 11/1/2020 11/1/2020 投资策划部 第］页 主要内容摘要 ?历年来郑别墅投放量一直不稳定，忽高忽低，尤其是2002年 达20. 76万平方米; ? 2002-2003年相对前几年来说销售有历史性飞跃，销售量比 2001年来说增加了六七倍; ?独立别墅相对的投放增长比率最高，其次是叠加，而联排别 墅呈逐年下降趋势; ?别墅在250平米以下的面积销售率比2002年有明显下降，尤 其是180平米以下的面积，需求量就更少；不过200—250平 米的面积需求量仍是最大; ?近三年户均单套面积分别为272、228、255平米，加权产平 均为单套面积为252平米； ?在2002年别墅的总价在60万以内是最好卖的，销量最大， 但在2003年已打破了这个格局，是总价在100万元以上的销 量最多; ?预测2004年郑州别墅投放量为9.52万平方米，销售量为9.7 万平方米。 第一节 郑州别墅历史发展状况分析 一、郑州别墅历年来投放状况分析 1999-2003年别墅市场投放情况 从上图可看出，别墅的投放量一直不稳定，忽高忽低，2 0 0 2年可谓是郑州的别墅年，共投放8个项目，投放面积达20.76万平 米，创历年别墅的投放之最，由于积压量过多，2 0 0 3年的投放量 又直线下降。 二、2001-2003年别墅市场销售状况分析 2001-2003别墅市场销售对比图 从对历史数据的分析来看，2002-2003年相对前几年来说销售 有历史性飞跃，销售量比2001年来说增加了六七倍，而且这两年销 售稳中有升，当然，虽然开发量不高，但都是消化了历史楼盘。 三、2002-2003年别墅形态走势图 2002-2003别墅形态投放走势图 2002-2003别墅形态投放走势图 2002-2003郑别墅销售走势图独立 叠加 联排 2002-2003郑别墅销售走势图 独立 叠加 联排 从统计数据来看，独立别墅相对的投放增长比率最高，其次是叠 加，而联排别墅呈逐年下降趋势，当然，并不是联排没有市场，主是 开发商认为售价不高，容积率也提不上去,开发商觉得总体利润率低, 而且没有好的户型，鹿港小镇开发的2 3套别具一格的联排别墅在不 到半年就售了 19套就是很好的见证。 四、2002-2003年郑州别墅销售走势图 60.00% 40.00% 20.00% □ 2 0 0 2 年 15. 10% 43. 40% 41. 50% □ 2 0 0 3 年 17% 45% 38% 0. 00% 从上图表可看出，近两年来独立别墅销售量虽然逐年在增长，但 是总体销售量还是比不是叠加和联排别墅；从销售增长率来看，叠加 别墅的销售增长率在逐年上升，而联排别墅在逐年下降，这下引起我 们的高度重视。 五、2002-2003年别墅各面积段销售对比分析 2002-2003年别墅各面积段销售对比图 从上图表显示出：别墅在250平米以下的面积销售率比2002年 有明显下降，尤其是180平米以下的面积，需求量就更少；不过200 一250平米的面积需求量仍是最大，其次是250—300平米的面积， 而350平米以上的面积销售量虽然也在上升，但需求量明显很低，这 在我们三期产品开发上要注意。 六、近年来别墅户均面积分析 2001-2003年别墅户均单套面积图 280 260 240 220 200 1 \ \ / 2001 年 2002年 2003年 一1户均单套面积 272. 45 228. 07 255.43 从这三年的别墅户均面积走势图来看，2002年的户均面积