大华_银河大厦写字楼房地产市场调查及初步定位报告13p.docxVIP

大华·银河大厦写字楼市场调查 及初步定位报告 【最新资料， WORD 文档，可编辑修改】 第1页共15页 一、 项目概况 大华·银河大厦项目为杭政储出（ 2001）28 号地块，位于杭州市商业中心的解放路和建国南路交叉口，东河西岸，北临解放路，西至金鸡岭路，南至淳佑桥西弄，东面与东河绿化带相接。处于传统市中 心，商业气氛浓厚，办公条件优越，市政基础配套齐全。该项目所处地段属于杭州市房地产开发等级一级。 规划用地性质：市级公建用地 建筑内容：写字楼、商业用房、配套服务用房 地块面积： 3206 平方米 建筑面积（地面以上） ： 14427 平方米 建筑容积率≤ 4.5 建筑密度≤ 50% 绿地率≥ 15% 建筑高度≤ 50 米 二、 重审杭州写字楼市场 写字楼常被誉为 “创业空间 ”。杭城写字楼市场的发展始于六七年前庆春路沿线，如中河大厦、三瑞 大厦、凯旋门商业中心。 1995 年下半年开始进入低迷，直至 1999 年下半年才逐渐回暖。随着国家宏观经 济的持续向好、顺利加入 WTO ，随着杭州市政府有关政策的出台、城市建设的飞速发展、城区的扩大、 沿江跨江战略的实施，以及“创业在杭州”的深入人心，更多的创业公司看好杭城的发展机会，拉动了 写字楼需求的增长，写字楼的销售形势看好，但写字楼的市场供给量上也迅速放大， 2001 杭城市区写字 楼的开工总量约为 50 万方，上市销售约 30 万方，加之前二年开发的写字楼，总体市场竞争形势不容乐观。从区域来看，杭城的写字楼群主要集中在如下几个区域： —— 武林广场及周边区域 武林广场拥有行政中心、大型商场、餐饮，地理位置独一无二，是杭城极尽繁华的商务中心。近年来武林广场写字楼的发展具有高档次、高品位的特点，在原有的商务中心基础上，写字楼开始往高档次、高品质方向发展。如今已推或在推的华浙广场、白马大厦、耀江发展中心、新世纪大厦、蓝天时代广场， 还包括世贸中心的绿城世纪广场和中北桥附近的晶晖商务馆。这些写字楼往往开间较大，可自由组合，硬件设备的配置完善，同时拥有酒店式的物业管理，品牌特色十分明显，集中在武林广场和市政府的周围，形成一个写字楼高档精品区域，成为这一地带的又一优势。 武林广场周边交通方便，大面积高档次的楼盘，有助于企业树立公司形象、提升公司品位，故这一 第2页共15页 区域的写字楼的价格也相对较高，均价基本上都在 7000 元／㎡以上，白马大厦写字楼起价就达 9800 元 ／㎡，最高达 1.35 万元／㎡。其消费客户主要是一些规模较大、实力雄厚的大公司。据白马大厦售楼小 姐介绍，在她们楼盘已经下单的客户中， 80%左右是外贸公司，另外， IT 行业、传媒业也具有一定份额。 —— 西湖、吴山广场区域 西湖、吴山广场是杭州主要的休闲、运动场所，环境优美、交通方便，近年来涌现出了一大批上规模、上档次的项目，如耀江广场、元华商场、广厦西湖·时代广场等，这些写字楼都临湖而立，身价不凡，最低价也在 1 万元／㎡以上。这类物业投资发展潜力很大，保值、增值功能明显，故在此购楼的客户中，以外贸公司和旅行社居多。这些公司注意对外形象，需时常接待国外客户，地处风景区非常符合他们的要求。 —— 庆春路沿线区域 庆春路沿线的写字楼开发较早， 三瑞大厦、 金峰大厦、 东清大厦都是上世纪 90 年代早期开发的产品， 数量较多，档次不一，至今尚有部分存量，租金在 2.2— 2.5 元／㎡左右，自去年下半年以来，该区域推 出了好几个写字楼楼盘，如中惠大厦、瑞丰国际商务大厦；广利房产公司开发的广利大厦也即将推出。和以往不同，如今的这些楼盘普遍品质较高，立面美观，硬件配套完善，力求与国际化接轨，价格也相 对较高，起价都在 7000 元／㎡以上，像中惠大厦的均价达到 8800 元／㎡。 庆春路的商业氛围很浓，金融网点遍布整条大街、超市、医院、电信都非常方便，商务写字楼的需求空间很大，客户类型也大都为一些贸易公司和一些服务性行业，在中国加入世贸组织的时机下，一些开发商紧跟着提出 WTO 时代写字楼的概念，将目标瞄准一些来杭投资的外资公司。 —— 城站广场区域 作为城市对外窗口，城站广场具有庞大的客流量，商务活动十分频繁，特别是现代化的新城站大楼 投入使用后，写字楼项目明显增多，到目前为止，已建或在建的项目有五六个，建筑面积在 20 万平方米 左右，主要有：香榭商务大厦、中闽大厦、广复大厦、利群大厦等，价格大致在 5000－ 6000 元／㎡之间。 —— 文教区 该区域位于杭城中西部，东起西溪河下，西至古翠路，南起天目山路，北至文一路，交通便捷、生活设施完善，聚集了浙大、杭商院、电子工学院、计量学院等一大批高等学府，人才资源丰富，智力优势明显，该区域也是杭城的高新产业区，拥有斯达康、信雅达、浙大图灵等大量知名高新技术企业