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销售部培训资料 一、 基本概念 1、房地产包含什么内容？ 我们现在所说的房地产包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。 2、房地产的特性 不可移动性、独一无二性、寿命耐久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、一手限制性、价格高大性、难以变现性、保值增值性。 3、房地产的类型 1 )  按开发程度划分： 生 地 ：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 毛 地 ：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。 熟 地 ：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地。 在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停 工了多年。 现 房 ：地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，可能是新 的，也可能是旧的。 2）按建筑结构划分的类型： 建筑结构，是指建筑物中由承重构件 ( 基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等 ) 组成的体系。 以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，一般分为： 钢结构、钢筋混凝土结构、砌体（包括砖、砌块、石等）结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结 构以组成，按建筑结构的主要结构形式来划分，一般分为下列 9 类： 墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、拱结构、 网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构。 3）按建筑层数和高度划分的类型： 低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。 此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。 4、房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。它具有投资大、 回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 5、房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人委托进行房地产市场的调查研究，房地产市场定位、房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目策划等。 6、土地所有权的权能： 土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。土地使用权：是指依法对土地进行实际使用的权利。 7、房地产业的基本要领及细分 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产的细分行业主要包括房地产投资开发，房地产中介服务和物业管理， 其中房地产中介服务又包括地产咨询，房地产价格评估和房地产经纪等。 8、什么是房地产（一、二、三级）市场 一级市场：是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家） 。 二级市场：是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场。 三级市场（二手房市场） ：购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场。 9、 物业：香港地区对房地产的称谓， “物业”在这里指房地产。 10、商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积 11、套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 12、套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各 居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 13、分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积÷套内建筑面积总和 不计入商品房建筑面积的项目 层高在 2.2 米以下的房屋，净高在 2.05 米以下的地下室和半地下室。 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。 消防、检修等用途的室外爬梯。 构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。 14、容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。 15、层 高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离；层高减去楼板层的厚度为 房间的净高。 16、户型比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户型比” 。如“一室户”、“二室户”在一幢住宅楼、一个住宅群或住宅区中所占的比例多少。其计算公式为： 某种户型套数 户型比 = ×100% （一幢、住宅群）住宅总套数 17、使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和（ M2 ）被总建筑面积（ M2）除。即： 总套内使用面积之和（ M2） 使用面积系数 = —————————————— × 100% 2 总建筑面积（ M） 18、 1 平方米＝ 10.76 平方英尺 19、裙 楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所 或其它配套设施。 20、架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱、梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或 会所用途。