房地产开发与经营 地块开发规划设计与项目报建管理 案例8-4：麒麟山庄居住区规划.doc

PAGE 6 - 案例8-4：麒麟山庄居住区规划（注：参考麒麟山庄项目有关资料） 麒麟山庄位于南京东郊一个农村小镇上。 1.麒麟山庄所在麒麟镇的发展定位 麒麟镇是南京东郊的一个农村小镇，总面积61.5平方公里，总人数28383人，国内生产总值49320万元，下辖11个村委会。从地理位置看，见图8-21，麒麟镇离绕城公路和沪宁高速收费站约2公里，交通优势明显；从环境看，麒麟镇周围山脉众多，绿色植被茂盛，适宜人类居住。麒麟镇“十一五”规划中，发展定位是坚持统筹发展，发挥区位优势，全力打造南京东郊新型工业集中区、环境优美住宅区、新型商贸发展区和都市农业特色区。3平方公里的麒麟工业集中区是全市17个重点园区之一，是劳动密集型与科技型相结合的新型工业集中区，此外还有若干个村级工业小区。麒麟镇加快城市化进程，尽快融入主城板块，与主城区实现无缝对接，打造南京东郊人与自然和谐共处的环境优美城市化住宅区。建成200亩生态公园，提升集镇形象，完善镇内道路建设，形成外循环、内成网大交通格局。引进南京自来水，完成步行街文化休闲广场建设，规划建设现代服务业，形成南京东郊新型商贸发展区。继续发挥农业品牌优势，促进奶牛、蔬菜、食用菌三大特色产品的升级提档，建设南京东郊都市农业特色园区。 图8-21江宁麒麟镇行政区位图 2.麒麟山庄规划设计理念 麒麟山庄位于南京东郊麒麟镇，西临南京市区、东傍汤山风景区、北接宁杭公路、环城公路和沪宁高速公路，南融入冯家村乡间山野。处于山谷之间的麒麟山庄占地502亩，总投资约20亿元，总建筑面积约49万平方米，麒麟山庄交通位置图见图8-22，有公交车到麒麟镇中心和市区。 图8-22 麒麟山庄交通位置图 麒麟山庄的规划设计紧跟江宁统筹城乡经济社会发展的新形势，采用让每位业主享受到生活的乐趣的设计理念，倡导的是一种全新的生活方式――生活的舞步，自己选，力求使居住的人能够远离尘嚣，回归自然，寻求一种轻松悠闲的生活方式，与家人充分享受生活的乐趣。规划设计尊重南京城乡总体布局，突出麒麟镇特色、突出生态和谐、突出“以人为本”，体现人文关怀，关注城乡居民，建设和谐型居住区。 3.麒麟山庄规划设计目标 根据麒麟镇发展定位和“让每位业主享受到生活的乐趣”理念，麒麟山庄规划设计：①追求实用，把舒适、卫生、安全放在首位，力求用效能高、品质好的材料部品，打造高性能的住宅，延长住宅的使用年限，用完善的交通、通信、供水、供电、供气、卫生、防灾等现代化基础设施体系，优化生活学习空间。②追求美观，规划设计的绿地覆盖率达到51％以上，布置多样化的建筑小品。③追求经济，规划设计与麒麟镇的经济、生活条件相适应，尽量少用不可再生的资源，坚持节能、节地、节水、节材，少消耗资源，保护环境，降低房屋造价，让低收入者买得起。 4.测评麒麟山庄内外环境 麒麟山庄所在的南京经济比较发达、是江苏政治中心、文化氛围浓厚、人口多、城镇化程度高、历史传统悠久、自然环境优美，房地产市场比较完善。从麒麟镇的发展定位上可以看出麒麟山庄地块的城市规划、交通运输条件、住宅市场需求比较好。麒麟山庄地块大，自然地质环境优越，周边配套有麒麟镇中小学，仙林大学城；有苏果超市、华联超市综合商场；有医院、菜场；交通便利，比较适合开发大型居住区。 5.麒麟山庄规划模式 根据地块内外环境，麒麟山庄结合当地城乡统筹发展情况，改进、完善常用的小区单一模式，采用“居住社区-街坊”组合结构，与周边建筑环境相协调，建设符合现代城市空间的开放性，集生活、工作、休闲、娱乐于一体的大型综合性、混合型居住区，不同阶层的社会群体特别是城市人口、农村人口和谐共处。 6.麒麟山庄规划设计的内容 ⑴麒麟山庄地块处于山谷之间，地块起伏狭长，拥有坡地资源。根据总体规划模式，综合考虑技术经济条件，麒麟山庄选择多层、小高层、高层和双拼、联排别墅等多种产品聚合，以满足不同消费者的实际需要。 ⑵综合考虑地块面积、容积率、人口规模、日照、通风、美观等要素，麒麟山庄采用“行列式为主，周边式为辅”的混合式建筑布局，服从“居住社区-街坊”规划模式，节约空间，形成半敞开式的住宅院落,所有住宅南北向布置，超高比例的楼间距，最低也达1.2h（25米），保障了每个户型观景视野的开阔和日照时间的充裕，居民能尽情享受大自然的阳光雨露。园林布局重视与大自然配合，把美丽、宁静、舒适的环境带入每一户家中。 ⑶建筑风格上，麒麟山庄以新古典主义与现代主义风格相结合的欧陆风格为建筑之基调，建筑外立面清新柔美典雅，建筑造型简约流畅高贵大方，与社区景观规划、周边自然山景交相辉映，增添了麒麟山庄现代主义的审美情趣，整个山庄充满欧洲园林的开阔与对称之美，又包含了与自然融为一体的东方风情。麒麟山庄独具匠心地加入了一些细微的东方元素，如一层架空减少了传统一楼隐秘感不足的问题，单元错层形