房地产开发综合实训 房地产地块开发投资分析与融资 实训4 房地产地块开发投资分析与融资.doc

PAGE 1 - 实训4 房地产地块开发投资分析与融资 1.实训技能要求 ⑴能够遵循房地产开发类职业标准相关内容； ⑵能够在房地产开发业务中体现工匠精神； ⑶能够进行地块开发投资分析； ⑷能够制定地块开发融资方案； ⑸能够利用计算机实训软件进行开发项目的投资分析与融资内容录入。 2.实训步骤 ⑴房地产地块开发投资分析； ⑵房地产地块开发融资方案； ⑶计算机实训软件录入开发项目的投资分析与融资报告。 3.实训知识链接与相关案例 ⑴房地产地块开发投资分析与决策。 ①房地产投资。是指房地产企业将资本投入到房地产开发经营中以获取期望收益的行为。房地产投资是地产投资和房产投资的总称。土地开发投资分为旧城区土地开发投资和新城区土地开发投资。旧城区土地开发投资主要包括拆迁费和旧城区改造费等。新城区土地开发投资主要包括土地征用费、城市基础设施建设费和“三通一平”费等。房屋开发投资是指用于房屋及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资，主要投资构成包括建筑工程投资、安装工程投资和设备工器具购置投资。房地产投资的领域主要有住宅房地产投资、商业房地产投资和工业房地产投资3种。 ②房地产项目的投资决策。房地产的投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多，是一个相当复杂的过程，需要在地块开发可行性分析的基础上进行科学的投资决策。 ⑵房地产地块开发融资。 ①房地产开发融资。是指房地产企业在开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为。房地产开发过程是资金堆积的过程，房地产开发融资包括间接融资和直接融资。房地产融资的主要形式：一是银行贷款融资；二是证券融资，通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产开发资金的有关金融活功；三是房地产信托融资；四是房地产联建、参建融资；五是利用外资与房地产典当融资。需要引起注意的是，随着市场经济的发展和房地产金融体系的不断完善，在融资方式上出现了相互渗透、组合创新的趋势，如房地产证券抵押贷款、住房债权信托等。 案例2-3：房地产融资的效果 某小房地产开发企业拥有100万元股本，现有某一投资项目，预计该项目的投资收益率为15％。如果该企业不进行任何融资，那么股本资本的利润率就是15％。现在如果能够以10％的利率借入100万元，与原始股本一并投资，收益水平仍为15％，那么，由于财务杠杆的作用，100万元原始股本的净收益达到20万元，即收益率为20％。 但是，如果借款利率仍为10％，借入100万元，与原始股本一并投资，而收益水平由于市场风险跌至7％，那么，同样由于财务杠杆的作用，100万元原始股本的净收益只有4万元，即收益率降为4％。 ②房地产开发融资的准备。要研究、分析和评价影响融资的各种因素，做好融资前的充分准备，力求达到房地产开发融资最佳的综合效益。融资的准备工作：一是确定合理的融资规模；二是正确选择融资的渠道和方式；三是筹考虑融资与投资；四是建立资本金制度；五是优化资金结构，房地产开发企业进行负债经营必须要保证投资利润率高于资金成本率，以保证企业的经济效益。最后，制定一个房地产开发融资方案。 4.实训要领与相关经验 房地产地块开发投资分析与融资实训用时1-2天。教师要指导学生填写实训进度计划表1-1、考勤表1-3以及作业文件“综合实训项目学习活动任务单004：房地产地块开发投资分析与融资操作记录表（2-18至2-19）”。 ⑴房地产地块开发投资分析要领。房地产项目开发风险分析与投资决策过程，见图2-7。 图2-7 房地产项目开发风险分析与投资决策过程 ⑵房地产地块开发融资方案要领。 ①科学制定融资方案。房地产开发融资方案的内容应包括如下基本内容：欲筹集资金的币种、数额与资金来源构成；融资流量，即与房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量；融资风险与管理措施；融资成本预算；融资方法；融资组织等。 ②正确选择房地产开发融资方案。一般采用比较分析法，即对各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。 ⑶计算机实训软件录入开发项目的投资分析与融资方案要领。在使用实训软件录入之前，应该做好房地产地块开发投资分析和房地产地块开发融资方案。然后，把房地产地块开发投资分析和房地产地块开发融资方案录入到计算机实训软件中。 5.作业任务及作业规范 ⑴作业任务。实训4的作业任务是“房地产地块开发投资分析与融资”，具体内容见表2-17。 表2-17 房地产地块开发投资分析与融资作业安排 日期 地点 组织 形式 学生工作任务 学生作业文件 教师指导要求 ①集中布置任务 ②集中现场考察 ③小组上网 ④小组讨论 研讨项目任务 ⑴房地产地块开发投资分析 ⑵房地产地块开发