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{营销报告}某项目全程企 划与销售执行报告 “水岸·帝景星城”项目 全程企划 及销售执行报告 2010 年 3 月 纲要 一、前言 1 、本案的当前势态 2 、本案当前应高度注意的问题 二、项目企划执行篇 1 、重要论述 2 、加快二期的户型更改进度 3 、改变项目现有形象，重塑“品质大盘”风采 4 、广告方案执行计划 5 、活动方案执行计划 6 、阶段广告费用安排 7 、各阶段广告费用具体分配 三、项目销售执行篇 1 、销售推广执行方针 2 、销售推广执行方法 3 、销售目标确定 4 、销售阶段划分及时间控制 5 、各阶段具体工作事项 四、附件：VIP 卡入会活动方案 一、前言 ㈠、 本案的当前态势 1 、 待售量 水岸 ·帝景星城总建筑面积 1 一八 041.12 ㎡（其中一期：64463.01 ㎡；二期： 53578.11㎡），一期2006.10 月开盘至今还余有 69 套住宅、部分车库和店面未售，加之 二期的待售量，本案目前还约有 6.3 万㎡建筑面积待售，也即，至目前为止本项目的销 售量还仅为 46.37%左右，不及全案的一半，任务艰巨。 2 、 当前的房地产环境 水岸·帝景星城一期于 2006.09.20 日公开认购，2006.10.01 日开盘，一期的开盘时间正 好处在全国经济高速增长，房地产业最为旺销的时期。而如今，随着 2007.9.27 日国家 出台了第二套商品房房贷新政及2007 年全年的银根紧缩政策，致使中国房地产出现了新 一轮的 “下行拐点”，加之2008 年美国金融危机的全球性爆发，当前的房地产环境已极 度的恶劣与低迷。 3 、 消费者心态的不同 水岸·帝景星城一期处于房地产的狂热期，消费者的心态是房价越涨越去买；如今，房地产 处于低谷期，消费者是房价下跌了还一路观望，希望能进一步降到更低点，平和市场近阶段 房价下降空间不大，消费者观望氛围浓厚。 4 、 物业类型的不同 水岸·帝景星城一期共有建筑 10 栋，其中 7 栋为多层建筑，3 栋为小高层建筑。平和作为一 个房地产三级城市（县城），居民对住宅的居住成本相对看重，因此，作为有着大体量多层 住宅的一期，其受欢迎程度（多层住宅的居住成本低）将明显高于二期，二期将面临着居民 抗性大、产品去化速度慢等等的压力。 ㈡、 本案当前应高度注意的问题 平和房地产目前市场严峻、竞争剧烈！在如此环境下，如何做好本案，并使其领跑于市场、 领跑于竞争对手及顺利完销，就必须高度注意以下问题： 1 、密切关注当前的房地产形势、平和的房地产市场状况； 2 、清晰认知本项目现有的形象（详见企划报告第四条第㈡款）； 3 、把改变本项目现有形象，作为当前最为主要的任务在抓（详见企划报告第四条第㈢ 款）； 4 、对二期户型短时间内进行进一步的优化； 5 、严格按照双方约定的广告费用提取比例进行广告投放； 6 、贵我两司的密切配合，通力合作，确保各项工作的开展及执行； 备注： 2006 、07 年客户如潮、疯狂抢购，无需策划、无需广告便全盘卖光的时代已经过去， 2008 年后的房地产已步入理性地产和完全的“买方市场”时代，在这个时代，产品品质、 质量、价格、附加价值将被摆在了第一位，房地产公司只有扎实打造好产品的品质、质 量并通过切实有效的企划措施、广告策略、销售策略才可最终赢取市场。 二、项目企划执行篇 ㈠、【重要论述】 关键词：意识、心态、高度 1 、 小故事 2007 年 8 月我司走访并考察了福清房地产市场。福清简称“融”，雅称“玉融”。地 处福建省东南沿海，位于省会中心城市福州和闽江口金三角经济圈南翼，隶属于福州， 行政级别为县级市。福清城市综合实力强大，区域生产总值增长稳