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华南城纺织一期物业管理方案 一、 项目调研 1． 纺织市场存在的问题 1．1． 商户问题 1．1．1． 营销部招商租赁过程中，同一片区经营商户铺位租金因招商季节不同，租赁 价位差距太大，导致商户聚众闹事、拖欠费用、逃铺等现象。 1．1．2 ． 因全球金融风暴的影响，许多商户经营不景气，引发商户拖欠费用、逃铺等 现象。 1．1．3 ． 因催费方式不当、走访力度不够，导致高额欠费屯积。 1．1．4 ． 商户物资失窃事件时有发生 1．1．5 ． 商户物资、车辆自由摆放， 散放现象较多，经常导致塞车、堵车、阻塞通道， 无人过问、无人管理等现象 1．1．6 ． 12 月 10 日统计显示，纺织市场入住率 90% ，经营率达 76% ，留宿率达 9.8% ， 长期不开门户达到 27 家之多 1．2 ． 管理处问题 1．2 ．1． 办公室物资整理、清理不及时，无序摆放，给人以乱的感觉。 1．2 ．2 ． 管理处制度上墙不到位，没有明确的客服操作规程及突发事件应急处理程序 1．2 ．3 ． 管理处工作会议不及时，不利于工作沟通及业务开展。 1．2 ．4 ． 突发事件无序应对，现场布控乱阵脚。 1．2 ．5 ． 员工形象礼仪及服务礼仪不规范，有待提高。 1．2 ．6 ． 员工服务品质有待提升。 1．2 ．7 ． 员工服务技能有待提升：如上门服务礼仪、面谈控制、催费技巧、问题处理 等。 1．2 ．8 ． 员工分片监管力度、走访力度不够，事前预防与控方面经验不够。 1．2 ．9 ． 管理处没有一套详细的商户资料汇以便于管理人员及时、准确、系统的了解 商户，其内容包括：商户姓名、联系电话、经营项目、租赁起止时间、本月 所欠房租、物业费、水费、电费、是否清铺等。 1．2 ．10 ． 管理处没有明确的上门服务礼仪程序及服务礼仪规范。 1．2 ．11 ． 管理员对客服巡查记录不全面，上报不及时，反馈不及时，工作没有系统 性 1．3 ． 保安监管问题 1．3 ．1． 管理处对保安队没有明确的队务会议记录 1．3 ．2 ． 管理处对保安队员的岗位督查没有明细的查岗记录 1．3 ．3 ． 管理处与保安队沟通不到位，对保安内部事情了解不及时，导致管理处与保 安队工作思路难以保持一致，出了问题相互推诿的现象 1．4 ． 维修协调问题 1．4 ．1． 倒车栏缺失达 7 处之多，长期得不到维修 1．4 ．2 ． 路面人行砖、路芽石多处松动、高出地面、塌陷、缺失等，长期得不到维修 1．4 ．3 ． 雨水井盖缺失，长期得不到维修 1．4 ．4 ． 多处商户雨阳蓬坏损，长期无人修理 1．4 ．5 ． 多处天面渗水问题长期得不到解决 1．5 ． 清洁问题 1．5 ．1． 垃圾桶清洗周期太长 1．5 ．2 ． 坑、井口，停车场区，树根、墙角、路芽边、堆货区清扫力度不够，导致灰 尘堆积，烟头（停车场） 、杂物散布 1．6 ． 绿化问题 1．6 ．1． 树木长期无人理，树下行人低头过 1．6 ．2 ． 花池绿篱无人理，天干枯死来年新 1．6 ．3 ． 五寸衰草无人剪，越冬麻雀好做窝 1．7 ． 外来车辆、司机问题 1．7 ．1． 相聚席地坐，好玩棋、牌又赌博 1．7 ．2 ． 车随人走，随停无忧 1．7 ．3 ． 一纸席地睡，梦美车无忧 二、 纺织一期物业管理方案 1． 前言 1．1． 纺织一期市场给人的整体感觉就是： “乱”、“旧”、“散”。从市场的乱停、乱放、乱摆、 乱堆到管理人员的服装乱搭配、资料无序存放，物品乱堆放，工作的自由无序 等都体现在一个“乱”；公共场所维修的不及时，清洁的不及时，绿化修剪、保养 不及时，巡查问题申报、 处理不及时等， 从整体上给人一种新物业的“陈旧”感觉； 商户物资自由存放，车辆乱停乱放，司机的席地而坐、随遇而卧，保安员的自 由坐、靠，管理人员的无序工作，管理处办公室的随摆、随放，无一不给人“散” 的感觉。