中国小产权房问题与对策研究应用报告.doc

中国“小产权房”问题和对策研究汇报 天则经济研究所课题组 北京，7月18日 课题组名单 课题责任人： 冯兴元 顾问 张曙光 全体组员（按姓名拼音次序）：冯兴元 高岩 李人庆 刘业进 盛洪 杨小静 赵旭 周挺 目录 TOC \o 1-2 引言 4 1.中国城镇土地制度和房地产市场现实状况和问题 6 1.1中国土地制度现实状况及问题 6 1.2 中国房地产市场现实状况和问题 10 2．全国“小产权房”总表现实状况、问题和法规政策 13 3. 部分经典城市“小产权房”情况调查结果 22 3.1 深圳、成全部和北京“小产权房”调查分析 22 3.2 全国其它城市“小产权房”概况及处理方法 35 4．研究发觉和结论 37 4.1“小产权房”存在合理性 37 4.2“小产权房”“不正当”之处 37 4.3“小产权房”为何屡禁不止？ 38 4.4 政府对“小产权房”态度 39 5．立即处理“小产权房”问题必需性和部分对策 40 5.1 必需性 40 5.2处理“小产权房”问题部分对策 40 6. 结语 44 参考文件 45 引言 建国以来，中国城镇土地经历了一个公有化过程。这种公有化在农村表现为土地集体化，在城市则表现为土地国有化。这种公有化不是经过公平交易或充足赔偿方法实现，而是经过法规政策简单变更。这些法规政策简单变更，没有经过民主公共选择程序，所以不含有真正正当性和正义性。其实质就是对私人土地全部权“充公”。 和此相关，中国政府对农村土地和住房对外转让权限制也是经过法规政策层层加码。1982年以来《中国宪法》新增相关城市土地国有要求，并重申农村土地由农村集体全部，为以后中国加速城市化过程中由城市政府以垄断方法、按非市场征收赔偿标准将大量农村集体土地收归国有、然后用于“土地滚动开发”埋下了伏笔。这些限制也表现为对农民基础产权“剥夺”。 现在在全国各地普遍存在“小产权房”问题。“小产权房”是相对“大产权”即完全产权而言一个约定俗称称谓。通常而言，“小产权房”是指建设在农村集体土地上，并向集体经济组织以外组员销售或出租房屋。“小产权房”不含有完全产权，只能取得乡镇政府集体土地使用权证或村民委员会盖章证实，无法取得国家土地、房屋管理部门颁发国有土地使用权证和房屋全部权证。从房屋产权证发证机关来看，县级及以上人民政府主管部门颁发产权证可视为完全产权房，是受到法律保护，而由乡镇人民政府或村（居）委会颁发产权证房屋法律属性存在较大争议，因为上级政府部门会依据现有政策法规认为这类“小产权房”并不组成真正法律意义上产权。所以，“小产权房”权益不轻易得到法律充足保护。 基于上述分析，我们通常能够把“小产权房”定义为：建设在农村集体全部土地上、不符合国家法律法规和相关建设程序、无法取得国家土地和房管部门颁发国有土地使用权证和（或）房屋产权证房屋或其它建筑物，包含超出农民本身居住需求或和其居住目标无关、关键用于出售、出租和经营房屋或其它建筑物（比如厂房，酒店或其它经营场所）。 中央政府对向城市居民或单位转让农村土地通常性严禁能够见诸于1982年宪法。而对“小产权房”禁令则是以行政要求和政策形式，关键出现在1999年以后，也就是发生于中国开始加速城市化、住房市场化和“小产权房”大幅增加以后。城市政府往往以低现金赔偿方法大规模强制征收农民土地，使之变性为国有土地，然后高价转让给房地产开发商，或大搞开发区，把土地低价甚至无偿转让给工商企业。为了降低农民抵制，城市政府往往还需要配合以其它赔偿方法，包含为其留地或提供其它安置方法。部分“小产权房”出现就和这种背景相关。土地“招拍挂”制度更是推高了城市政府国有土地出让价格，和被征收土地赔偿标准形整天壤之别。这种利益分化格局更是刺激市区周围乡镇政府、农村集体和个人开发“小产权房”冲动。 乡镇政府、农村集体和个人开发“小产权房”，往往也是对地方政府行为一个模拟。地方政府为了推进城市化和“土地滚动开发”，往往私自改变计划以适应其城市开发需要，甚至开发在前，计划跟进，或干脆新拟计划根本不能得到上级政府同意，根本就没能实现计划跟进。乡镇政府、农村集体和个人开发“小产权房”行为，路子和城市政府形同一辙。在上述背景下，她们行为是被城市政府所容忍。而城市政府行为也是作为和中央政府（直接或间接）讨价还价结果，为中央政府所容忍。其部分原因是1994年分税制财政体制改革向中央相对集中了财政收入，同时上级政府不停把财政支出责任下移，再加上各地城市政府加速推进城市化，使得这些城市政府支出压力陡增。“土地财政”能够说是在这一背景下中央政府为城市政府取得新财力而开下一个口子。也就是说，城市政府政策和行为是中央政府所总体上默认和许可。由此看来，从农村集体和个人，到各级地方政府，再到中央政府，无一例外