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房地产项目营销执行策略（doc 55页） 康新生活 阳光给人坚毅,健 康给人活力。 意境决定心境, 康才是永恒! 阳光、健康、开 放、灵动 写在前面 接到大正地产的项目，第一反应就是激动与高兴，其中更多的包 含着对项目以及开发商实力的认可;随后便是冷静的思考与创意碰头 会，天鹫项目组的每个成员都畅所欲言，但得出的结论是唯一的：信心；我们相信，通过努力一定会为本项目做好我们的服务。诚然，我们会追求一种完美服务的过程，但最终的目的在于：希望我们的创意 与服务，能够贏取最大的利润来回报开发商。 人们正在日益追求一种阳光、健康、开放、灵动的生活，能随时 给激情放飞，给心情放假。正是在这样的情形下，大正“笔山路”地 产项目将会给人们带来一种全新的感觉，一种全新的生活方式。 可是，市场上总是平庸楼盘占着大多数，不知道是因为好项目太 少了，还是好策划太少了。也许是，二者都少。 策划需要谋略。 对于没有策划的房地产营销，我们感到愤怒。 因为我们渴望成为英雄！ 关于推广案名的思考 在确定本项目一期小高层组团推广案名的时候,我们想到了: 苹果社区 阳光华 这对我们本项目的策划提供了很大的来自于灵感与创意方面的触动。 因为阳光代表健康和开放，我们也将通过本项目的策划实施，深化阳 光华庭的内涵，打造其品牌影响力，诠释开发商的开发理念与人文关 怀。并结合对项目产品的深化，以及对本案理念、目标客户群的细分 等众多影响的考虑，我们暂将此案名定为阳光华庭。 阳光华庭是亲情交织与感情共鸣的自然健康社区，意境决定心境，健 康才是永恒！ 一期推广案名甄选： 首推案名：|阳光华庭 释义： ? “阳光”意味生机、活力，更体现了健康的真谛，也是对“健康” 一词的完美诠释，符合一期“健康主题”定位； “华庭”符合一期18层高层住宅的定位，体现了现代感极强的建筑 风格。从而使产品定位更加贴切项目的推广理念“城市新现代主义”。 目 录 第一部分、项目综合分析 一、 项目一期总体营销目标设计 二、 关于项目分析 三、 项目（一期）营销环境分析 四、 项目定位 五、 开发风险分析 第二部分、营销推广策略 —、总体策略 二、推广策略及目标 （一）项目营销关键点 （-）项目一期推广理念 （三）推广节点划分 （四）推广概要介绍 （五）营销阶段划分 三、推广执行内容及费用估算 第三部分、客户积累策略 一、重要策略：关于建立雨晦城“金苹果俱乐部”的方案 二、客户积累一般策略 第四部分、销售组织 一、推广与销售节奏安排 二、客户组织专案策略 第一部分、项目综合分析 一、项目一期总体营销目标设计 2005年12-06年1月完成项目（一期）营销推广执行计划制定、 论证、修订与实施规划； 2006年2-3月全面实施项目（一期）营销推广执行计划； 2006年4月春季房展会实现一期成功亮相； 2006年10月秋季房展会实现一期成功开盘销售;，开盘期间实 现一期约30%的销售率； 二、关于项目分析 （一）地理位置 本项目位于贵阳市南明区笔山路，属于城乡结合部，距离市区（神 奇路）仅4站路的车程。本项目占地约55000m2，总建筑面积约20 万点地块形状规整，容积率3. 5,绿化率35%。整个地块是处于被周 边民房包围之中。从香榭枫林小区到达本项目约150米左右，从营盘 鑫苑到达本项目约700米左右。项目南面为笔山路，仅有6米左右的 宽度，目前没有公交车经过该路段。项目正对笔山路小学和笔山路幼 儿园。项目东面有一条小巷，通过该巷子可到沙冲路。 项目所在的区域将面临新的市政规划，到时区域零散的旧民房将 全部拆出，“新规划、新环境”将是本项目最大的形象亮点，“坐拥繁 华、退拥静谧”的环境，使项目的升值潜力无庸置疑。 （二）项目技术指标（MJ 占地面积 54890 人防建筑工程 14800 总建筑面积 192252.1 容积率 3.5 住宅 165170 绿化率 35% 商铺 17927. 4 建筑密度 28% 六班幼儿园 1194. 3 总户数 1536 会所 634 总人口 5376 老年中心 145 车位数 576 垃圾站、公厕 113.7 人均车位数 0. 4辆/户 项目总建筑面积约20万平方米，预计将分三期进行开发，计划 开发周期为三年左右。 一期主要规划形态：18F小高层； 户型：一房、两房及实用型小三房。 （三）项目的SWOT分析 1 ?优势分析（S） 升值潜力:本项目地处城乡结合部，在城市建设发展的进程中，将 面临大规模的拆迁和新的规划，有着很大的升值潜力。 产品优势:在户型设计和小区规划做到独具特色，可以使本项目在 该区域一只独秀。 2?劣势分析（W） ①自然景观:本地块所处城乡结合部,地块被周围的民房住宅所包围, 周围也没有什么标志性建筑。地块东面的远景还可以，但始终太远。 总体来说，自