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分享：商业地产运营成功关键因素 一个成功 商业地产 发展模式为品牌化、模式化、资产化； 一个商业地产如 何运营成功？有哪些关键因素 ？ 一、 学会融资。 规避风险， 资本运作。 新型商业物业开业之后都必然经历一个从亏损到盈利的养 铺过程。如果商业定位不准确、商业人气很淡，就势必造成投资的风险，为规避 风险， 1.是商业和地产在开发初期牵手商业，形成地产大鳄 + 商业巨头的商业地产 开发模式， 引起了众多企业和消费者的关注。 只有商业和地产的有机结合， 才能 支持商业地产健康发展。 2.是先融资后投资。商业地产的投资特点：如果你把市场投资起来，从初期 到旺盛期五年是不可少的， 在中国商业地产的融资渠道很单调， 所以在项目立项 的时候就开始融资。第一是卖掉一部分，边卖边开发，这是一个融资渠道。第二 利用一些商业机构和商业地产代理机构和施工企业的合作， 转嫁一部分风险。 同 时根据融资的情况来决定投资的额度和投资的速度。 3.是业态组合规避风险。前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有良 好的规划才能保证日后不会出现同质化经营。 要有主流业态和核心店， 保证项目 开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又 强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率， 预防风险 二、 建立复合型商业运作模式 。 商业 运营 模式从传统的单一批发模式发展为批零兼营的新型、综合性运营模 式。尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击， 颠覆旧有商业格局去推动物业市场化， 一是要充分的规划好各业态之间的在一个 市场中的比例。二是所确定的业态必须有足够大的规模，以至于 3~5 年内无人 能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心； 三是特色定 位。因为项目的定位是开发的前提； 特色是可以体现在很多方面的， 比如业态与 档次的结合、业态创新、多业态综合、业态与文化的结合等等。 三、 建筑风格的良好合理设计 (商业规划一定要在建筑规划之前完成 ）。 由于国内建筑设计界没有现代零售业态卖场的设计规范与施工标准， 国内的 许多开发商在产品规划过程中， 往往缺乏与零售商充分的前期沟通合作， 许多大 型商用物业存在设计硬伤， 如物业净空层高偏低， 楼面荷载力不够， 货梯不够吨 位，未考虑自动斜行电梯安装位等等， 以致众多商用物业根本无从谈起商业空间 与实际经营需求的匹配了。 建筑规划方面， 项目的临街一侧尽可能布置有广场如 旱喷泉广场及停车场， 注意提供优美购物环境， 使之休闲特性明显。 建筑造型强 调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷 的多渠道垂直交通： 设室外电动扶梯， 将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至 三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥， 在具有景观价值的临街面配置观 光电梯，将客流直接从地面引向各层。 建筑内尽可能设置面积适可的中庭， 因为 中庭是垂直交通组织的关键点， 是步行空间序列的高潮， 这里人流集中，流量大， 最有可能鼓励层间运动 ,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料 引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配 套