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GBB 海外资产配置 ——墨尔本房产投资分析报告 2015.8.26 前言 ? 在全球股市，债市，大宗商品价格普遍大跌的环境下， 任何形式的进取型，追求高收益的投资都是有害无益 的，我们应该放弃固有投资回报率高或低的思维，转 而关注于避险资产的配置。 ? GBB 以为：一些 位于发达地区的带有长期租约的物业 ， 持有这些物业不会因为经济趋暖而大幅上涨，也不会 因为金融危机而大幅下跌，固定收益的租约可以带给 投资人平稳的现金收益，伴随投资者度过经济危机的 寒冬……而这类资产配置无疑是最佳的避险资产配置。 GBB 的探索——应该选择哪些发达地区？ ? 不难看出澳洲和美国都是中国人海外房产投资的热点。 ? 美 国 --- 现房，有房产税和遗产税，贷款仅有地方银行等少数银行可贷，附加条件多。 ? 加拿大 --- 房产投资没有遗产税，但首付高。 ? 香 港 --- 不适合投资，震荡大，预期不太好。 ? 新加坡 --- 经济总量小，产业结构有缺陷。 ? 欧 洲 --- 只能考虑英国，德国房价基本不上涨。 ? 澳大利亚 --- 首付低，没有房产税和遗产税，贷款政策好，还贷可以 只还利息，不还本金 。 我们先从海外投资角度了解一下澳大利亚 ? 澳大利亚海外投资审查委员会（ FIRB ）数据：截止 2014 年 12 月 31 日， 来自海外的投资数据，中国投资只占 2.3% 。 ? 结论不难得出，中国对澳大利亚的投资仍然具有很大的潜力。 澳洲与中国房产市场的对比 对 比 产 权 拥 有 期 限 期 房 首 付 比 例 期 房 贷 款 还 贷 方 式 增 值 套 现 期 房 资 金 风 险 市 场 及 法 律 法 律 保 障 房 产 定 价 装 修 租 赁 市 场 租 赁 管 理 房 产 空 置 率 税 务 现 状 澳 洲 永 久 产 权 首 付 10% 交 房 后 开 始 还 贷 净 利 息 还 贷 可 将 升 值 部 分 从 银 行 套 现 首 付 款 进 入 律 师 监 管 账 户 成 熟 规 范 、 市 场 稳 定 专 业 律 师 行 参 与 全 球 统 一 定 价 100% 精 装 修 任 何 问 题 由 经 纪 公 司 解 决 租 金 每 周 按 时 网 银 汇 入 业 主 账 户 空 置 率 低 ， 以 租 养 贷 供 房 避 税 ， 政 府 支 持 投 资 者 中 国 七 十 年 使 用 权 首 付 30% 签 完 合 同 后 还 贷 本 金 + 利 息 出 售 才 可 以 套 现 升 值 部 分 首 付 款 进 入 开 发 商 账 户 完 善 中 ， 不 断 有 新 政 策 无 专 业 律 师 行 参 与 开 发 商 、 代 理 商 差 价 明 显 绝 大 部 分 是 毛 坯 经 纪 公 司 只 起 介 绍 人 作 用 租 金 由 业 主 自 己 收 取 空 置 率 高 ， 租 不 抵 供 买 卖 环 节 有 大 量 税 费 澳洲最热门的两大城市：悉尼、墨尔本 ? 悉尼 ： --- 澳大利亚经济、金融、航运和旅游中心 --- 商业城市，世界著名的国际大都市 --- 南半球最大的城市和重要的港口 --- 房价增幅领跑澳洲房价涨幅，现房价处于较高水平 悉尼房产价格比较 ? 如右图所示，不难看出，悉尼的房 价是呈上升趋势的，尤其是 2000 年 开始，别墅和公寓的价格都比之前 上涨很快，之后公寓的成交量也有 了突飞猛进的上升，在 2003 年左右 公寓达近 30 年（截至 2013 年）最高， 到 2006 年时候成交量虽然有所下降， 但是价格依然坚挺，不管别墅还是 公寓，在 2008 年到 2010 年价格有一 定的波动，之后就以小幅波动在整 体上涨中。 ? 从回报率上看，公寓的毛租金回报 略胜别墅，达到 4.7% ，相较于国内 上海来说，还是很可观的，从而可 以看出租房者的人群类型。空置率 1.7% 也是个不错的数字，租赁有市 场。 ? 悉尼这 30 年的整体房价走势还是能 够比较代表性体现澳洲房产的发展 的。 GBB 对墨尔本市场的研究 ? 墨尔本经济基础 --- 第二首府城市，多次被《经 济学人》评为世界最宜居城 市。 - - - 科 技 、 制 造 和 创 新 中 心 。 澳大利亚每年人口增加最多 的城市，同时拥有澳大利亚 第二大住宅市场。 --- 拥有全球第三大购物中心。 --- 工