中国地产周期大拐点研究2城镇化已成支撑房价继续上涨伪命题.pdfVIP

宏观经济研究 宏观深度报告 目录 引言 1 一、城市化增速趋势性回落——“新市民”刚需增量逐年走低 2 二、婚龄人口峰值已过——“新家庭”刚需每年增量趋势回落 4 三、市场供需格局已悄然反转，过剩时代来临 5 3.1 刚需年度增量估算——峰值已于 2010 年出现 5 3.2 改善性需求紧迫性大不如前，增长空间亦比较有限 6 3.3 房地产市场供需格局反转，过剩时代来临 7 图标目录 图 1：中国（2013 ）与世界主要国家（2011 ）城市化率 2 图 2 ：中国经济增长与城镇新增人口 3 图3 ：中国劳动年龄人口变化趋势（15-64 ） 3 图 4 ：中国城镇新增人口趋势预测 3 图 5：内地登记结婚人口年龄分布 4 图 6：新出生人口规模 4 图 7 ：第六次人口普查：十个样本城市平均结婚年龄 5 图 8：内地居民结婚登记数量 5 图 9 ：劳动年龄人口比重与登记结婚人数 5 图 10：劳动年龄人口比重与新增登记结婚人数 5 图 11：住宅刚性需求面积年度增量 6 图 12：房地产开发投资完成额 7 图 13：房地产开发：住宅竣工面积 7 图 14：城市居民人均居住面积及增速 7 图 15：刚需面积与住宅销售面积 8 图 16：刚需面积与住宅竣工面积 8 图 17：住宅施工面积与增速 8 图 18：待开发土地面积与增速 8 图 19：刚需面积与待售面积 10 图 20 ：住宅施工面积/销售面积和待售面积/现房销售 10 表 1：2013 年重点城市地王一览 8 请参阅最后一页的重要声明 HTTP://RESEARCH.CSC.COM.CN 宏观经济研究 宏观深度报告 引言 虽然我国城镇化所蕴含的刚需潜力依然巨大，但其每年创造“新市民”刚需的能力在下滑。2013 年中国的 城镇化率仅为 53.7%，不仅低于美、欧、日本 80%以上城镇化率水平，而且还低于巴西、俄罗斯、南非三个金 砖国家的水平，金砖国家中仅高于 。因此，城镇化仍有较大提升空间是过去和现在中国众多房地产看多者 的逻辑起点，认为未来大量农村人口的城镇化还将带来大规模的刚性需求，因而将会对房地产市场继续繁荣提 供支撑。然而，随着经济潜在增长中枢下移，人口老龄化和劳动年龄人口绝对量减少，不管是从需求的角度， 还是从适龄人口供给角度，我国城镇化每年创造“新市民”的能力已处于趋势性下滑阶段。 也快速增长。不过随着时间的推移，第三次 峰值年 1987 年出生的孩子到今年也已经 27 岁，根据我国第 6 次人口普查所得的平均结婚年龄 24.98 岁推算，登记结婚的峰值应该在 2012 年见顶，按十个大城市平均结婚 年龄 28 岁推算，峰值将在 2015 年出现。由于十个大城市的平均结婚年龄大于全国城市平均水平是大概率 ， 所以我们几乎可以