XXXX年北京郊区固安区域房地产市场研究_67PPT_世联 .pptxVIP

——固安区域+市场研究;核心问题聚焦;问题聚焦。;一小时交通圈;;;;;问题聚焦;;项目背景;机会寻找。;区域机会 ——从城市发展视角寻找机会;凭借优越的地理位置，固安将在北京城市发展过程中受到南城发展计划、第二机场建设、大七环发展的多重利好影响，取代东部方向成为新的城市发展热点;;京沈;区域机会 ——从城市发展视角寻找机会;区域机会 ——从世界级城市视角寻找机会 ——从重大规划、设施建设视角寻找机会;据丰台区相关负责人透露： 首都第二机场“落地”大兴已成“定局”，预计10月份对外公布，北京市有关方面低调处理相关事宜，但业已抽调人手到大兴开展前期工作。大兴区已经为新机场预留了备用地，该预留地目前已具备建设机场的基本框架，并已在拆除违章建筑。 ;第二机场预计2020年达到4000万吞吐量;;区域机会;业态提升型机场市镇通过机场驱动产业升级或完善产业链，有专业的产业功能;;区域机会 ——从重大规划、设施建设视角寻找机会;区域价值建立;机会寻找。;市场机会 ——从北京外围区域市场发展视角寻找机会;北京内城;以环线交通为客群流动路径，南部区域市场在区域升级推动下，凸现区域市场优势，愈发分流被动外溢客群;燕郊等东部外围区域受通州新城的快速发展带动下发展较成熟，价格增长迅猛，客群分流趋向显著； 香河、固安区域市场成为首要承接区域；;区域;市场机会;市场机会 ——从北京外围区域市场发展视角寻找机会 ——从区域市场发展视角寻找机会;;核心区板块——以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台价格集中在5500-6500元/平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售400套，新政后每月8-9套；可开发空间有限；;南部区域——规划中新城区域，价格主要集中在5800-6200元/平米，可开发空间巨大;北部区域——京御系列，产品类型丰富，品牌具有一定知名度 ，大卫城8月8日开盘，续客4月4000组左右，均价5300－6000元/平米；可开发空间良好；;固安的房地产市???处于房地产发展初级阶段 ，多数为当地开发商，中小规模项目为主，少有大盘项目； 市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应（占比70%左右），一居面积60平米左右，三居100-130平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主； 目前市场价格主要集中在5300-6200元/平米，以满足北京南部区域刚需客群需求，价格差距主要存在在地段及周边配套上； 新政后大部分项目都在观望中，目前仅万汇广场及孔雀大卫城在售，大卫城一居消化能力最强（全部认购），实现价格最高，二居占比70%，消化90%，价格实现仅次于一居，三居价格实现最少，消化90%；;受北京高企房价挤压，区域客户主要来自亦庄、大兴、丰台等南三环以南的外溢刚需客群;——访谈孔雀大卫城销售代表 ;——访谈塞纳香堤销售代表 ;客户速写;客户速写;客户速写;客户速写;自住客户需求;客户速写;客户速写;客户小结;市场机会;;;孔雀大卫城;;推广语： 大宅之美坐轻轨，我在北京有个家;北京推广，示范区和售楼处展示到位，领先固安当地市场;90平米两居 南北通透，全明户型，户型方正，居住舒适度高； 赠送露台和飘窗，有一定的附加值；;大部分为北京客户，投资客和自主客户均有，大概各占一半； 投资客多看中固安未来的发展潜力； 自住有30-40岁带小孩的夫妻，在南城上班，多为打工族，在北京买不起房子；也有年龄较大的客户给孩子购买，可先自己住两年，将来给孩子用做婚房；也有部分客户用做第二居所，周末休息度假使用； 刚需、自住的客户居多，大多数客户都有车； 有部分客户是孔雀城的老业主介绍朋友来购买；部分客户会问是否有精装； 新政后，客户来访量大概减少了1/3，部分之前排号的客户可能会流失。;孔雀大卫城;超大规模、高容积率项目;孔雀大卫城;廊坊京御2.0地块：大规模，中等容积率;竞争分析;低密意向、水体资源为不可替代性优势因素；明晰的项目风格、完善的社区配套、阶段性领先市场的产品体系为相对优势因素;;区域市场领导者； 营造形象上的差别（建筑风格、园林规划、社区公共空间打造等），形成区别性标志； 通过产品空间设计（尺度、功能）、附加值（阳台、露台、飘窗）赠送、打造产品阶段性领先等实现差异化路线，提高竞争力； 通过完善的、特色的、便利的配套设施的率先实现，领先市场，创造口碑；;9、春