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"楼市低谷 融资困境"生死困局房企资金缺口调查 曾号称手握150亿现金的潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)最近有些焦头烂额―――他缺钱 了。 “售楼收入2.9万亿，购地支出3万亿”，5月13日，香港，潘石屹在SOHO中国（0410.HK）股东大会一 席话，将房地产业资金紧张的程度表露无遗。 国土资源部最新的统计数据显示，去年1到11月缴纳的土地出让金达到9130亿元，据此估算全年开发商 土地价款支出约3万亿元。考虑到去年一手商品房销售额不过2.9万亿元，开发商的自有资金很难支持 后续开发费用。 的3倍。但专家指出，今年以来，全国楼市销售持续冷清和房地产景气度的回落，促使房企未来成长 空间大大萎缩；而信贷从紧、上市受限导致的融资门槛和成本提高，使得开发商日趋紧张的资金链越 发紧张，在短期内很难得到缓解。 不少专家都表示，“对于为数不少的房地产企业来说，目前无疑到了生死存亡的关键时刻。” 楼市低谷 自去年10月深圳楼市随着市场交易冷淡，价格一直在下跌。近段时间，持续低迷的深圳楼市价格一降 再降，很多楼盘都高调推出了特价房。记者采访了解到，深圳各大楼盘日前纷纷以各种名目的优惠― ――降价、提高折扣、推出特价房、送装修等以吸引购房者。深圳福田区连续不断推出的特价房，价 还维持在1.97万元/平方米。 “现在可以说无论大小开发商，资金链都吃紧。”深圳一开发商告诉记者，针对这一状况，只有两个 办法：一是降房价促销；二是重新“定位”开发计划和节奏。根据建行研究部提供的数据，一季度， 我国商品房销售额增速同比下降23.5%，比一季度下降39%，住宅销售额增速同比下降22.2%，比上一 季度下降38%。 专家分析称，房市的低迷，首先是由于消费者的观望心理造成的，主要是政府的宏观调控的影响；其 次商家因为资金链紧缺而采取的各种降价优惠促销的行为，让消费者认为房价还有可能会继续下降。 根据一份调查结果显示，预测今年深圳房价走势将会“持续下跌”的人，比例高达97.6%；采取“观 望一两年再买房”态度的参与调查者，则占80.4%，持币待购的心态十分明显。 高盛5月15日发表研究报告称，中国内地房地产价格将从去年平均水平回落15%至20%。与此同时，考 虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素，将整体内地房地产 的行业评级由“吸引”降至“审慎”。 京城楼市的打折风波也是愈演愈烈。“五一”刚过，又有一大批开发商卷入打折潮中。记者采访获悉 ，今年春节后至今，京城楼市中陆续通过打折促销变相降低销售价格的楼盘已经达到100多个。其中， 仅5月份以来就有40个左右的项目打折亮相。 “5月份开发商降价销售回笼资金的可能性非常大。”中国社科院金融市场研究室副主任尹中立说，4 月份房地产市场住房交易量异常走低，许多地方的开发商纷纷降价或变相降价折扣促销的现象越来越 明显。 融资困境 让不少房企老总们揪心的，还是频频遭遇的“融资困境”。 刚刚公布的上市房企公告显示，在2008年一季度房地产业开发资金的三大主要来源中，银行贷款依然 保持了稳定增长，增速甚至高于同期银行整体贷款增速。“保守地说，商业银行1/3的贷款集中在房地 产行业。”一位房地产分析师表示。2007年年末，贷款已不如从前容易。现在银行每个季度都要审核 一次放贷总额，对地产商的开发贷款基本不批。 ；实现营业利润58.25亿元，同比增长57.71%；实现归属母公司股东的净利润为40.24亿元，同比增 长68.99%。 专家分析称，2008年一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观。上市房企每股投资活动现金流出大 于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。 记者在采访多家银行获悉，银行内部对房地产市场的普遍看法是“形势严峻”，房价下跌趋势一旦形 成，不出半年，全国房价大多会跌去三成以上。不仅如此，银行还分别在上下游两个方面加强了对贷 款风险的控制。招行住房和消费信贷部门人士告诉记者，去年下半年以来，在深圳房价泡沫显现之下 ，深圳大部分银行严格对借款人的资产审查，不同程度提高按揭贷款门槛。 银监会主席刘明康近日在江苏、辽宁调研时指出，要密切关注房地产市场走势，科学安排房地产开发 贷款，借鉴美国次贷危机教训，确保按揭贷款真实性，防范房地产开发商贷款风险。知名评级机构穆 迪昨日发布研究报告也指出，中资银行在房地产相关贷款的整体风险敞口很可能高于其财务报告所披 露的水平。 对于萎靡不振的房地产板块而言，利空消息又至。5月12日晚，央行宣布从今年5月20日起，上调金融 机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对此，券商房地产行业研究员纷纷表