qut十一五qut时期天河区东部商圈发展规划研究.docVIP

PAGE - PAGE 3 - “十一五”时期天河区东部商圈发展规划研究 天河区发展和改革局 TOC \o 1-3 \h \z 一、东部商圈发展规划的题中之意 1 1、商圈概念溯源及天河区东部商圈界定 1 （1）商圈概念 1 （2）天河区东部商圈区位界定 2 2、建设东部商圈的背景因素 4 （1）历史背景 4 （2）广州城市发展和空间布局背景 4 （3）天河区建设现代化大都市中心区的战略背景 5 （4）亚运机遇：东部发展背景 5 3、东部商圈的题中之意 6 二、规划建设东部商圈的条件因素分析 7 1、高标准、高起点建设东部商圈必要性 7 （1）撬动城市东进轴，构建中心区的副核心区域 7 （2）分流城市中心商流，完善大都市商业布局 8 （3）对接房地产、文化教育、生态旅游、高新技术产业，完善城市产业链结构 10 （4）改造城区边缘，塑造城市景象 10 2、高标准、高起点建设东部商圈的可行性 11 （1）供给条件 11 （2）需求条件 13 （3）交易条件 14 （4）“亚运”催化剂 15 3、东部商圈发展面临的弱势因素 15 三、东部商圈规划思路、发展模式和策略选择 17 1、东部商圈规划思路 17 2、发展模式和策略选择 18 （1）商圈核心层模式和策略选择：“Mall”“街”融合 18 （2）商圈特色选择策略 20 （3）专业市场发展模式和策略 22 （4）东部商圈与东北部地区的联动发展模式：地铁为关键 23 3、东部商圈与体育中心商圈、石牌商圈的比较 24 (1)三者比较概要 24 （2）东部商圈与体育中心的差异性互补 25 （3）石牌商圈对东部商圈发展的借鉴 26 四、东部商圈规划的重点问题和建议 27 1、城中村问题应未雨绸缪，尽早做好土地控制规划和改造准备 27 2、基础设施体系应进一步完善，重点解决商圈核心层和商圈辐射主力轴线的问题 28 3、合理调整核心商圈布局，完善商圈空间结构 29 4、具有突破效应的大型商业项目和富有特色的商业街改造是推动消费者偏好转移和消费行为模式转变的重要策略 29 5、商圈布局不应忽视的是由主力辐射轴如主干公路、地铁沿线主导的社区级商业网点建设 30 - - PAGE 1 - 一、东部商圈发展规划的题中之意 1、商圈概念溯源及天河区东部商圈界定 （1）商圈概念 商圈，也称商势圈（Trade Area），日本商圈研究专家井铁卫认为:“所谓商圈就是现代市场中, 企业市场活动的空间范围, 并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重迭的空间范围”。通常研究认为，商圈具有“点、线、面”的结构特征，所谓“点”即商圈辐射源也就是商业中心、“线” 指作为辐射力和购买力相互作用产生的渠道和途径如商业街道、交通干道、甚至信息经济时代的网络或者品牌传播途径等、“面”则是指由“线”确立的商业势能辐射面。 传统意义上的商圈研究集中在微观层面，通常是从零售商业或其他企业个体行为决策的角度出发，研究一个零售店或商业中心的营运能力所覆盖的空间范围，即可能来店购物的顾客所分布的地理区域。 伴随全球工业化和城市化进程加速，交通设施、信息技术的快速发展和“经营城市”理念的不断更新推动了现代商圈理论的形成和发展，一方面，网络和物流技术商用化提升了商业企业规模收益，加速了超大型零售企业、连锁企业和专卖店等新型商业业态生成，进而促使商业中心向地理更集中、规模更大型、运营更具效率的高端化方向发展；另一方面，工业化和城市化进程加速了城市极化效应和辐射效应的形成，城市作为服务城区和周边地区的商圈核心层载体功能不断增强，“经营城市”理念的更新也促使商圈研究、规划和决策更多地放置在城市功能定位和城市空间结构布局的框架内进行。 （2）天河区东部商圈区位界定 在历史渊源上，天河区东部东圃、车陂地区在明、清时期便开始成为广州市郊区农副产品交易中心，除东圃镇附近外，通过陆路和水路交通辐射包含了天河北部片区、黄埔西部、萝岗甚至番禺部分地区 由《天河区志》记载及调研资料整理。 由《天河区志》记载及调研资料整理。 从行政地域划分看，在撤销东圃镇后，天河区东部主要由车陂街道、前进街道、珠吉街道和黄村街道等四个街道构成，整体区域南临珠江、北部奥体中心、科学城衔接天河软件园高塘园区、天河区北部地区和广州新设区萝岗区、东面与黄埔区的南岗接壤、西面以车陂路为界与天河区中部的棠下地区比邻。 从城市和商业规划角度，《广州市天河区分区规划整合文本》中天河居住区及配套设施专项规划为表述方便，将天河区分为西片、中片、东片和北