上海市二手房交易详细流程.docx

上海市 二手房交易详细流程 一、 卖 方看房。 选购二手房要考虑那些要素： 房屋价值。 通过反复比较判断房屋的价值； 委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 银 行提供按揭时会进行评估。 确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是 建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。 观察房屋的内部结构。户 型是否合理， 有没有特别不适合居住的缺点； 管线是否太多或者走线不合理； 天花板是否有渗水 的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修 水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、 煤费用。 物业管理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化 工作如何；物业管理公司提供哪些服务。 产权。 注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人， 到房地资源局查询此产权证的真实性， 确认 产权的完整性，有没有抵押、共有人等。 选择中介。 可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、 证号和照片， 明确经纪组织的 经营范围。 购买二手房 看房、选房的“十看十不看” 如何挑选一套适合自己的好房子， 是广大购房者普遍关心的问题。 一般情况下， 在确定购房前， 大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。 不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是 否周全、 有无摊贩等产生的噪音干扰等。 这些情况在白天是无法看到的， 只有在晚上才能得到最 确切的信息。 不看晴天看雨天 下过雨后， 无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰， 都逃不过雨水的“侵袭”， 这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳 台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。 不看建材看格局 购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清 晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生 间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来， 如宴客功能、休息功能等。 不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙 角相对于墙面来说更为重要， 墙角是承接上下左右结构力量的， 如发生地震， 墙角的承重力是关 键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。 不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水 等毛病一一遮掩。 因此， 必须要注意做工问题， 尤其是墙角、 窗沿、 天花板的收边工序是否细致， 这些地方往往容易被忽视。 如果发生问题， 对这些细小处进行修缮是很麻烦的， 挑出这些小毛病， 可以增加和业主讨价还价的筹码。 不看窗帘看窗外 要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检 查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。 不看冷水看热水 如果想要知道水管是否漏过水， 可 以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头， 看流水是否通畅， 等到蓄满水后再放 水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了， 二是可能卖了很久都没卖出去。 不看电梯看楼梯 市区内许多二手次新房大都是电梯房， 电梯的 功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、 消防通路是否通畅， 这对日常 生活也很重要。 不看地上看天上 除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花 板是否有水渍， 或是漆色不均匀等现象。 如果有， 表示有可能漏水。 可能的话， 不妨带上螺丝刀， 卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。 不看屋主看警卫 可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有 时甚至比业主更能客观、 准确地告知买家房屋的相关情况， 从他们口中获得所需要的信息， 有时 还能成为买房与否的决定性因素。 二、买方进行产权调查。 二手房产权确定方式 在二手房交易过程中， 经常会出现因产权不清导 致的纠纷， 那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解， 才有 可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。 要了解房 屋的产权状况， 购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件， 包括产权证书、 身份证件、 资格证件以及其它 证件。 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”； 身份证件是指身份证、工作证和户口簿； 资格证件是指查验交易双方当事人的