南昌某小区项目可行性建议书.docx

申报单位: 法人代表: 申报II期: 审批结果: ***水公司 ******* ****** 评审通过 第一篇市场研究篇 一、南昌简介 美丽而富饶的南昌，历史悠久，是一座富有革命传统的英雄城市，地处赣 江、抚河下游，负江依湖，南连五岭，北接吴皖，西控荆楚，东翼闽越，历来为 兵家必争Z战略耍地。 南昌地处江湖Z间，地势平坦，绵延无垠，自然条件十分优越。城西有梅岭, 山势蜿蜒，层峦叠翠，为旅游避暑Z胜地，夙有小庐山Z称；城东北有著名的候 鸟保护区，名噪海内外；南昌水陆空交通便利，赣江注入鄱阳湖可贯长江岀海， 京九铁路、浙赣铁路纵横交汇，昌北有现代化的国际航空港。 南昌的行政区域： 南昌全境以平原为主，总面积为7402. 36平方公里，共辖四县五区：南昌县、 新建县、进贤县、安义县、东湖区、西湖区、郊区、青云谱区、湾里区； 二、南昌市房地产市场研究 南昌经济发展经历了 3轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势， 05年至08年GDP年均增幅高达16%,远远高于全国平均水平，为房地产发展 提供了坚实的基础 宏观经济 南昌社会固定资产投资和消费品零售总额持续保持高增长，为房地产的发展 提供了强大的 南昌1978-2008名义GDP及09-11年保守预期（亿元） 南昌历年消费品零售总额状况（亿元） 数据来源：尚美佳数据库 ■■社会消费品零借总额 南昌历年全社会固定资产投资走势（亿元）——数据来源：尚美佳数据库 ■固定资产投资■房地产开发投资 随着南昌国民经济的快速发展，城市居民的人均可支配收入稳步增长。居民 收入的增长带动了消费支出的放大，为消费市场进一步扩大提供了良好的条件, 厉地产市场的发展迎来了契机。 近年南昌市居民收支情况（元） 07年以前，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入Z比平均不足70%,低 于 近五年全国平均水平（约75%） 5个百分点以上，消费特征不明显；而08, 09年人均消费性支出与人均可支配收入Z比超过75%,达到全国平均水平。 就消费结构而言，2008年南昌市居民消费支出主耍还是集中于食品消费， 居住消费占总消费的比重为11%,处于较低端的消费层次。 南昌市民消费支出提高，消费主要集中在食品消费，总体消费水平与全国相 比仍比较低，居住消费相对比较低，有较大的提升空间。 住宅供求结构部分失衡，供略小于求的态势 09年上半年的成交量涨幅较大，同比增长217% 受市场行情好转的影响，09年南昌住宅的成交量涨幅高达217%,为历年Z最。 2005年-2009年南昌市住宅供求比走势 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 指标 2006 年 2007 年 2008 2009 新增供应量 （万平方 米） 291 367 285 213.47 成交量 （万平方 197 337 179 419.4 米） 供求比 0. 7 0. 92 1.6 0. 5 南昌市房地产市场研究结论： 2010年全国的房地产均价与去年相比有所降低，但南昌的房价比较平稳， 总体出现了稳屮有降的趋势。 纵观2010年的楼市行情，可以看出，2011年南昌楼市也不会发生很大的变 化，但总的销售量还会有所增加，且房价还是比较平稳，楼价上涨和下跌的幅度 不会很大，总体上还是会比较接近2010年的水平。 2011年的楼市，发展商耍想取得好的销售业绩，还得在产品的创新能力上 下功夫，高水平的建筑质量和设计水平不仅要出现在高级住宅和豪宅小区里，也 要飞入平常百姓家，“精品房”不仅会出现在高档楼盘中，也会出现在中低档 次的楼盘中，发展商耍更人性化地从产品的设计、户型、功能和环境的营造人手, 合理地打造更加经济实用的好房子，而不是偏面追求一些华而不实的“豪华”型 产品，因此，明年的发展商要多开发中低档的精品楼盘，在冃前市场供过丁求的 情况下，丰富产品的类型，挖掘出不同购房层次的需求，更多地关注一些中低收 入群体的住房需求，以吸引不同的消费群体。 三、南昌市城市规划 (-)城市规划总体冃标 冃前南昌山的城山规划战略冃标是： “一城两核”发展新南昌 到2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划 区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。在城市整体 发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”原则。其规划总体空间格局为“一 江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的总体发展思路， 并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两 岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布 局，形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。 中心城带动重点镇 南昌市至2020年城镇体系发展的基本方针：做强做大中心城，适度拓展中 心城用地，发挥次中心城镇各口特色职能