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商品房销售管理 《条例》第四章商品房销售 本章共十五条，规定了商品房预售许可证办理需提交的资料、商品房预售 许可的办理、商品房预售的方式及条件限制、商品房预售广告和宣传资料、商 品房销售公示要求、商品房公开销售、商品房销售合同备案、商品房买卖合同 的内容、商品房预售资金监管、商品房买卖定金协议.商品房计价方式、商品 房面积测量、商品房抵押、商品房重复销售的禁止、商品房规划设计变更等内 容。 本章是《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的重要章节之一。 1、 商品房销售历来是购房人、开发企业、社会、各级政府关注的重要环 节。 2、 虚假宣传、定金圈套、合同欺诈、面积缩水、一房多售、捂盘惜售、 违规收款等问题在商品房销售环节出现 第二十四条 房地产开发企业销售商品房，应当符合国家规定的条件。预 售商品房的，应当依法取得商品房预售许可证。 房地产开发企业申请商品房预售许可证，应当提交下列资料: （一）营业执照和资质等级证书； （二） 土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证; （三） 工程施工合同； （四）投入开发建设的资金（不包括土地使用权出让金）占工程建设总投 资的比例达到国家规定标准的证明资料； （五） 工程施工进度和竣工交付方案； （六） 商品房预售方案； （七）预售商品房分层平面 （七）预售商品房分层平面 （开发企业销售商品房的条件和办理预售许可证应当提交材料的规定） 商品房销售包括: 1、 商品房现售 2、 商品房预售。 《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》仅对商品房预 售进行了规范，对商品房现售未进行规范。为什么？ 简单讲：现售不容易出问题，而预售问题多。 商品房预售与商品房现售有四个方面的区别： 一是商品房预售标的物的非现实性。 二是商品房预售履行的非即时性。 三是商品房预售条件的非任意性。 四是商品房预售性质的债权性。 第二十五条 房地产主管部门应当自受理商品房预售申请之日起11旦 内，作出审查决定。符合预售条件的,核发商品房预售许可证；不符合预售 条件的，不予许可，并书面告知理由。 （房地产主管部门核发预售许可证这一行政行为规范） 一般程序： （一） 受理。 （二） 审核。 （三） 许可。 《行政许可法》规定，行政许可的审查期限是自受理行政许可申请之日起 20日内，为了加快审查进度，提高行政许可实施机关的办事效率，更好的服 务企业。本条将商品房预售许可的审查期限缩短为10日。 另外，为了规范审查行为，更好的履行审查责任，省建设厅于2008年10 月30日下发通知，统一了全省对商品房预售许可证的审查标准。 注意事项： 一是商品房预售许可证应按栋颁发，不能按项目或按期颁发； 二是商品房预售许可证的填写应清楚、准确，不能漏、缺项，房屋建筑面 积、楼层、套数、间数等应与规划批准数吻合； 三是房地产开发企业申请商品房预售许可证时应建立唯一的楼盘表和房 籍号； 四是对房地产开发企业用于拆迁补偿安置、产权调换的房屋，在办理商品 房预售许可证时应进行销售限制和抵押限制。 第二十六条 房地产开发企业可以自行销售商品房，或者委托房地产经 纪机构代销商品房。 未取得商品房预售许可证的，房地产开发企业和房地产经纪机构不得向 买受人收取任何形式的预订费用。 （房地产开发企业销售商品房方式和收取预订费用的规定） 本条明确了房地产开发企业销售商品房的两种方式。 一是房地产开发企业自行销售， 二是委托房地产经纪机构代销O 销售商品房，因为涉及的法律法规多、需具备的专业要求高，因此，《商 品房销售管理办法》规定，销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售 业务。这是维护购房人合法权益的一个重要内容。 委托房地产经纪机构代销商品房。注意事项： 一是房地产经纪机构必须依法设立并取得工商营业执照，并到房地产管理 部门备案； 二是房地产经纪机的设立必须达到一定的条件； 三是房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房的，应当向房地 产经纪机构出具委托书。 四是房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同O 本条第二款是关于预订费用的规定。理解本款需把握两点： 一是未取得预售许可证的，房地产开发企业和房地产经纪机构不得销售商 品房，已经销售的，其销售行为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售 许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。《城市房地产开 发经营管理条例》第三十九条规定，违反本条例规定，擅自预售商品房的，由 县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可 以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。 二是未取得预售许可证的，不得收取任何形式的预订费用。 第二十七条 房地产开发企业.商品房承销机构、广