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CCIM中国投资考察团特别报道――中国令人激动 慢，中国完全陌生 应《中国房地产报》、全国工商联房地产商会、对外经贸大学国际房地产金融研究中心等单位邀请 ，CCIM（美国国际注册商业房地产投资师）协会主席Piusk 宏观调控以来，国内房地产商遇到的最大难题就是资金。在国内融资渠道屡拓不畅之后，很多开发商 将眼光投向了海外市场，期待与国际资本进行深层次的合作。此次CCIM投资考察团就为国内发展商 提供了一个极好的与国际资本对话的机会。 然而，在这些海外投资人士眼中，中国房地产市场存在太多的不确定因素：信息不透明、法律缺失、 操作不规范…外资基金更看重的是投资的大环境，而非个别项目的投资收益率。可以预测，中国房地 产业真正成熟之日，将是海外资金风起云涌之时。 投资中国：全新的计算公式 “高风险，高收益。”这是11月8日在中国考察的CCIM（国际注册商业房地产投资师）成员口中出现 频率最高的一句话。 中国的房地产市场蕴藏着巨大的机遇，这是所有来访的海外投资者公认的，但他们中的大多数都表示 此次中国之行只是初步考察，并不会有实质上的举动。原因很简单，“因为中国是一个完全陌生的市 场，以往用来衡量市场和特定项目投资价值的公式在这里不能完全适用，我们需要一个新公式。”运 通地产（RE/MAX）的罗纳德 投资公式怎么写？ 作为投资者，最关心的莫过于投资回报率和现金流，这也是他们衡量物业投资价值的最根本标准。记 者发现，对于什么样的投资回报率可以满足预期，以及如何挑选有投资价值的物业，不同的海外投资 者有着不同的判断标准。 美国最大的商业房地产服务公司之一Crubb-Ellis New Mexico的资深合伙人查尔斯 信义房产（COLDWELL BANKER）的马里奥 “这不是在美国本土投资，几小时车程就能赶到，所以必须首先确定物业管理者是否值得信赖和托付 。”马里奥告诉记者，由于他在美国的很多客户是亚裔，因此他对中国市场十分重视。 对于8%左右的收益率，马里奥认为可以接受。“在美国，前两年收益率可以达到9%左右，但目前已 出现下降趋势，可能只有7%。而且，考虑到人民币汇率相对低估，如果真有8%的收益率是值得投资 的。关键是项目运营者需要拿出有力的证据来证明可以达到8%的收益率。” 对于这些不同的看法，运通地产的罗斯觉得很正常。他告诉记者，一方面，美国的房地产市场区域差 别很大，各地的房价和投资回报率都有所不同，所以不同人对回报率的预期也不一样。另一方面，也 是更重要的，中国房地产市场对美国投资者而言，是一个“陌生的市场”，“以往用来衡量市场和特 定项目投资价值的公式在这里不能完全适用。” 罗斯表示，在此次中国之行结束之后，他会对中国市场有一个感性的认识，接下来要做的工作就是“ 针对中国市场的特点，写出一个适用于衡量中国市场物业投资价值的公式。” 至于这个投资公式怎么写，罗斯告诉记者，之所以说中国是一个“陌生的、不一样的”市场，是因为 投资中国有各项不确定因素，如政策、规划、产权、法律和汇率等，这些因素都会对投资产生影响， 因此，“我的新公式就要想办法把这些因素全部考虑进去。” 对房价和产权的担忧 归根结底，罗斯所说的新投资公式，就是衡量中国市场的不确定因素（主要是风险）、并将这些不确 定因素计入投资考虑的方法。中国市场的巨大机遇是公认的，这也是吸引海外投资者远赴重洋来到这 里的原因。然而，风险也显而易见。 “北京和上海的房价太高了，和洛杉矶一样贵。我不认为这里是好的投资地区。”这是美籍华裔投资 者吴宏芸（ElsieWu）对记者说的第一句话。市场是否已经虚高是吴宏芸担心的第一个问题，令她烦恼 的问题还有很多。 “产权是我担心的第二个问题。在美国一般购买物业就会相应拥有土地，而在中国却无法获得土地所 有权。再有，我们作为海外投资者需要付出更高的成本，比如需要支付40%的首付款，而且不能享受 退税，而在美国，我只需支付10%的首付，而且还可以享受退税。这会影响到投资者的现金流。”吴 宏芸告诉记者。 任何一项投资都离不开对风险和收益的权衡，投资人都想投资到风险小、收益高的领域，但往往难以 如愿，因为一般来说风险和收益是成正比的。对于海外投资者而言，不管是个人、私募还是代理，都 希望能在保证资金安全的前提下获得相对高的回报率。因此，风险成为他们首要考虑的问题。 看着北京处处黄土一片的施工场景，谢顿很担心中国会出现“开发过度”。而更令他担心的是，“我 们并不了解中国城市规划的程序和其他相关信息，这使我们在挑选项目以及实际投资时会遭遇许多事 先无法预知的风险。” 相比之下，马里奥没有过多地强调风险，他认