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小心不良开发商蜜语：十大购房人应注意事项 购买一套称心如意的房子，是许多老百姓的梦想。如果落入不良开发商设置的陷阱，购房人甚至可能 血本无归。因此，消费者有必要了解商品房买卖特别是预售商品房买卖过程中可能存在的风险，避免 出现“人为刀俎，我为鱼肉”的被动局面。 一、知己知彼，百战不殆 房地产市场各种类型的房屋很多，作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次，不能妄自菲薄 ，也不能好高骛远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后，更 为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称，双方的地位 实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地 产上设置抵押等情况，严重侵害购房人的权益。为此，相关法律法规对于开发商的售楼资格作了若干 限制，即开发商作为预售人，应当以书面方式向预购人明示下列事项，使预购人能够较为全面真实地 了解商品房预售的信息：(一)预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；(二)商品房预售许 可证或者其经发证机关确认的复印件；(三)项目开发进度和竣工交付使用时间；(四)项目及其配套设 施的平面示意图；(五)商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊办法；(六) 预售商品房的价格和付款办法；(七)商品房预售款的专用帐户；(八)物业管理事项；(九)法律、法规规 定的其他事项。如果以上条件都具备的话，说明开发商在国有土地使用权的取得、商品房小区规划的 确定和商品房预售前的开发等过程中，都较为规范，没有出现在建工程抵押的情况，对商品房后期建 设与管理也有明确的计划，购房者大可放心与之谈判。 二、看清“内部认购”的真面目 许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房 人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，笔者认为，由于内部认购行 为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发 地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押， 将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商 可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。 三、明确售楼广告的法律效力 许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理 论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条 款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，《广东省商品房预售 管理条例》规定，预售人发布预售广告时，应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实 、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容，并载明商品房预售许可证的编号 和发证机关。预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品 房买卖合同中约定。预售人发布预售商品房广告时，应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房 预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案，主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项 目不符时，应当责令其停止发布。如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通 过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议 购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺 骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。 四、慎签认购书 在实践中，为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售 认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具 体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适 用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的 主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购 书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金 罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书” ，购房人所缴款项应当退回。对于认购问题，《广东省商品房预售管理条例》第二十三条规定：“预 购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以