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物业管理基本知识培训 一.基本概念 物业是一个广义的范畴。汉译为“财产，资产，拥有物，房地产”等。 从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物和相关 设备，设施和场地。建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区，工业小区, 机场，码头。也可以使单个建筑，如-?幢高楼或多层住宅楼，商业大厦, 宾馆，停车场等。同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。 另外，物业也只与上述建筑物相配套或为建筑物使用者服务的室内外各 类设备，市政公用设施和与之相邻的场地，庭院，道路等。 物业管理指物业管理经营人受物业所有人委托，按照国家法律和管理标 准行使管理权，运用现代科学和先进的维护养护技术，以经济手段从事 对午夜的养护，修缮，经营，并为物业是用人提供多方的服务，使物业 发挥最大的使用价值和经济价值的一种活动。 物业管理起源于19世纪60年代的英国，于20世纪60年代从英国传入 香港。内地的物业管理是从20世纪8（）年代开始兴起的，最早的是深圳 市物业管理公司，于1981年3月10日成立。 物业经营人 是指从事物业管理的企业或组织（通常是指物业管理公司）。 午夜经营人的资格应为当地政府主管部审批，并在工商行政管理部门注 册，登记方可取得。 物业所有人是指房屋所有权人和土地使用权人，即业主，可以是业主个 人，单位，国家。 物业管理企业通常称为物业管理公司。是指依法设立的，为住宅区，工 业区，写字楼，商住楼等各类物业及相配套的公司设施，设备，公共场 地提供专业化，一体化的管理服务的企业法人。包括物业管理专营企业 和兼营企业。物业管理公司按所具备的资质条件，分为三级。目前物业 管理公司主要有附属于大型发展上的物业管理公司，儿度利益专业身份 接受业主委托管理物业管理公司。 业主大会 是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组 织。每年至少召开一次。参加大会的人数必须有已住用业主中持有50% 以上投票权的业主出席才能举行。 业主委员会 是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。III 业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主 合法权益的社会团体，其合法权益受国家保护。《广东省物业管理条例》 规定：物业已交付使用的建筑面积达百分之五十以上，或者已交付使用 的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，切使用已超过一年的, 应召开首次业主大会，选举产生业主委员会。 楼盘该物业的别称。 踩盘是指与房地产行业有关的专业人员（包括房地产开发公司，销售代 表公司，广告公司等销售，物业管理设计技术等）对其他房地产公司的 物业进行了解，观摩，甚至是刺探商业机密的行为。从销售方式，物业 管理效果建筑设计及广告宣传等各方面。 投资商直接出钱建造物业的个人或企业。 发展商为开发一个房地产项目，而成立的一个公司。它代表投资商全 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 而负责，开发，建造物业。当该房地产项冃全部完成时，该公司就会解 散或经批准继续开发下一个房地产项目0 承建商负责建造物业的工程队。可细分为土建，基建安装，园林绿化等 儿项大项冃。 代理商 由发展上聘请为该物业的销售而进行全面的策划包装及负责推销的公司 多层住宅 九层或九层以下的建筑物 高层住宅 十层或十层以上的建筑物 小局层住宅 —般指十二层带电梯的建筑物 物业管理公司 是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业 型经济实体。物业管理企业是独立的法人，必须有明确的经营宗旨和经 行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任 《管理公约》 是物业管理公司与辖区的业主在志愿一致的基础上双方协定、签署的契 约，对协议双方均具有约束力，一般由物业管理公司拟定，经业主同意 并经双方签署后生效。 《业主公约》 是一种公共契约，属于协议，合约的性质，是由全体业主承诺的，并对 全体业主（包括非业主使用人）有共同的约束力的，关涉业主在物业使 用、维护和管理等方面权利、义务的行为守则 物业管理费 是指在物业管理范围内，物业管理公司为业主或用户提供标准服务和要 托服务所收取的有偿服务费 21 .物业管理费的构成 1)2 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 保安费用； 清洁费，包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运的费用） 绿化费，包括公共区域的绿化摆设及养护； 办公费，包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出： 节日装饰费，如重大节日的场地布置等的支出； 更新储备金，用于物业配套设施的更新费用 10） 聘请专业人士费用，如聘请律师、会计师等支出 11） 法定税费，包括营业税、城建税、教育费附加、防洪费 12） 经理人酬金（指物业公司应该取得的利润） 22.固定资产 是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原石实物形态的