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房地产培训资料 房地产培训资料 第 第 PAGE #页共3页 物业管理基础知识 一、 物业管理概念 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境 卫生和秩序的活动。 二、 物业管理的口的 确保物业保值、增值；使物业发挥最大最好的使用功能和能安全使用，保证物 业的正常寿命，或延长其使用寿命。 为业主提供良好的工作、经营、生产和居住环境。 三、 物业服务分类 按服务的性质和提供的方式可分为三类：常规性的公共服务；针对性的专项服务；委托 性的特约服务。 常规性的公共服务：即业主交纳物管费后应享受的服务。包括：房屋建筑主体的管 理维护、公共设施设备的管理维护维修、环境卫生、绿化养护、安全维护、消防管 理、车辆管理等。 针对性的专项服务：即物业企业提供?揽子服务项目、公示服务收费价格，业主可 自主选择，旦需另行付费的服务。包括：家政服务、商业经营服务项目、经纪代理 中介服务等。 委托性的特约服务：即为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的 服务，实际上是专项服务的补充。 四、 销督前期的物业管理工作 根据《物业管理条例》和《商品房销售管理办法》的有关规定，开发商应完成以下工作： L 物业销伟前，开发商应通过招标选聘物业管理单位，并签订前期物业管理服务合同。 确定物业管理总原则 确定物业管理服务内容；确定服务标准；确定服务收费项II及标准。 业主临时公约 III开发商起草，报当地区、市、县房管局备案生效。 制订物业管理协议或房屋销售补充协议。 五、 物业管理费 （一）物管费构成 类别 管理或服务 人员的工 资、福利费 公共设施设备 的运行、维修 及保养费 绿化 管理 -费 清洁 卫生 费 保 安 费 办 公 费 固定资 产折旧 费 法定 税费 不可 预见 费 企业管 理费及 利润 保 险 费 房 产 税 公共性服务 收费 V V V V V V 收益性服务 收费 V V V V V V V V V （二）什么是維修基金？ 维修基金，又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物 业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐 户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。 维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所何 权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。 维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、火失而金失,不因具体业上的变更 而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。 维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房 价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具 体收取标准山各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金帐户山物业所在 地的房地产行政管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。该帐户只 能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。 （三）维修基金的使用 维修基金的使用及补充需经业主大会作出决仪；维修基金使用情况必须做定期公 告。 维修基金的使用范围： 1、 维修基金只有在保修期满后，X寸物业公共部位、共用设施、设备进行大修、 更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。 2、 维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁 止挪作他用。 3、 特殊使用 （1） 物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费 用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。 （2） 住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付 款，但预付款最尚不得超过工程款总额的30%0 备注：房屋建设工程的保修期限： 地基基础、主体结构：70年 屋面防水工程、卫生间：5年 供热与供冷系统：2个采暖期或供冷期 电气系统、给排水管道、设备安装：2年 装修工程：2年