农村土地流转--可行性分析报告.pdfVIP

农村是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农 户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转， 可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流 转，土地使用权流转的含义，是指拥有的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经 济组织，即保留承包权，转让使用权。 党的十八大报告提出， “加快发展，增强农业综合生产能力”， “构建、、 组织化、相结合的新型农业经营体系”。土地流转和适度规模经营是发展现代农 业的基础。土地流转服务体系是新型农业经营体系的重要组成部分，是农村土地 流转规范、有序、高效进行的基本保障。建立健全农村服务体系，应抓好以下几 方面工作： 健全信息交流机制。信息交流机制是否健全有效，直接关系土地流转的质量 和效率。当前，由于农民土地流转信息渠道不畅，土地转出、转入双方选择空间 小，范围小、成本高，质量不尽如人意。政府部门应加强土地流转信息机制建设， 适应农村发展要求，着眼于满足农民需要，积极为农民土地流转提供信息服务与 指导；适应信息化社会要求，完善土地流转信息收集、处理、存储及传递方式， 提高信息化、电子化水平。各地应建立区域土地流转信息服务中心，建立由县级 土地流转综合服务中心、乡镇土地流转服务中心和村级土地流转服务站组成的县、 乡、村三级土地流转市场服务体系。在此基础上，逐步建立覆盖全国的包括土地 流转信息平台、网络通信平台和决策支持平台在内的土地流转信息管理系统。 建立政策咨询机制。农村土地流转政策性强，直接关系农民生计，必须科学 决策、民主决策。为此，需要建立政策咨询机制，更好发挥政策咨询在土地流转 中的作用。一是注重顶层设计与尊重群众首创相结合。土地流转改革和政策制定 需要顶层设计，也不能脱离群众的实践探索和创造。要善于从土地流转实践中总 结提炼有特色、有价值的新做法、新经验，实现政策的顶层设计与群众首创的有 机结合。此外，农村土地流转涉及农民就业、社会保障、教育、卫生以及城乡统 筹发展等方方面面的政策，需要用系统观点认识土地流转，跳出土地看流转，广 泛征集和采纳合理建议，确保土地流转决策的科学性。二是构建政策咨询体系。 建立土地流转专家咨询机构，开展多元化、社会化的土地流转政策研究；实现政 策咨询制度化，以制度保证土地流转决策的专业性、独立性；完善配套政策和制 度，形成一个以政策主系统为核心，以信息、咨询和监督子系统为支撑的土地流 转政策咨询体系。 完善价格评估机制。土地流转价格评估是建立健全农村土地流转市场的核心， 是实现土地收益在国家、村集体、流出方、流入方和管理者之间合理、公平分配 的关键。因此，必须完善土地流转价格评估机制。一是构建科学的农地等级体系。 存在等级、肥力、位置等的差异，不仅存在绝对地租，也存在级差地租。应建立 流转土地信息库，对流转土地评级定等，制定包括土地级差收入、区域差异、基 础设施条件等因素在内的基准价格。二是建立完善流转土地资产评估机构，引入 第三方土地评估机构和评估人员对流转交易价格进行评估。三是制定完善流转土 地估价指标体系。建立切合各地实际、具有较高精度的流转土地价格评估方法和 最低保护价制度，确保流转土地估价有章可循。四是建立健全土地流转评估价格 信息收集、处理与公开发布制度。信息公开、透明是市场机制发挥作用的前提。 应建立包括流转土地基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的流转土地价格 信息登记册，反映流转价格变动态势，并通过电子信息网络及时公开发布。五是 建立全国统一的流转土地价格动态监测体系，完善土地价格评估机制。 农村集体土地流转前提是明确权属。[5] 十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场，实现农村集体经营性建设用地与国有 土地同等入市、同地同权；赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换。集体建设用 地和宅基地流转，以及通过流转实现农民的财产性溢价收入，将把数亿农民从此前一直被禁 锢在作为农业生产要素的土地上、小农生产的作业方式、与资产收入隔绝的状态下，拉入到 工业化、城市化和现代文明大潮中；也意味着数亿农民将分享改革开放和资产溢价的红利。 如此，本世纪以来因资产价格上涨而拉大的收入差距有望缩小、城镇化有望被自然地引到以 人为本的轨道上、城市房地产泡沫有望实现软着陆、内需增长的动力有望全面启动。 集体土地市场化的改革能否达到“牵一发而动全身”的这种效应，前提是确权工作要前置