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高等院校物业管理专业“十三五”规划教材 物业智能化系统维护与管理 主编 聂英选 武汉理工大学出版社 2019.9 第一章 物业智能化管理概述 1 984 年，美国联合科技集团 UTBS （ United Technologies Building System Co, UTBS ）公司在康涅 狄格州（ Connecticut ）哈特福德市（ Hartford ）将一 座 38 层、总建筑面积十万多平方米的旧金融大厦进行 了改造，从而建成了世界上第一座智能化的建筑“智 能大厦” -- “ 都市大厦”（ City Place Building ）亦称 “都市办公大楼”。 改造项目主要是增添了计算机设备、数据通信线 路、程控交换机等，并且将计算机与通信设施连接， 由计算机自动控制大厦中的给水设备、供配电设备、 中央空调设备和安防设备等，同时廉价地向大楼中的 客户提供计算机服务和通信服务。 “都市大厦”具有以特点： 1. 大厦内布满了可供内外通信的电话网。 2. 办公高度自动化，各种终端连网作业，用户可 以得到文字处理、电子函件、情报资料检索、科学计 算、档案共享和行情查询等项服务。 3. 计算机自动控制大厦内的空调、给水、供配电 设备和防火、保安设备，确保防火、防烟、防震、防 盗；保证电梯、空调等设备运行在良好的状态下。 4. 可提供电视会议，座谈等办公业务需要的使用 场所及信息传输途径 5. 用户获得了经济、舒适、高效、安全和节能的 宽松环境，大厦功能产生了质的飞跃。 6. 大厦的经济效益非常好，不仅租金提高了 20% ， 而且房屋出租率也大大的提高了。 第一节 物业智能化 一、物业智能化的概念 智能物业又称智能化物业，也叫智能建筑 （ Intelligent Building ， IB ），目前主要指智能大厦， 智能广场、智能住宅、智能小区以及云社区等。 智能建筑是“以建筑为平台，兼备建筑设备、办 公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管 理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、 高效、舒适、便利的建筑环境”。 智能建筑通过优化其结构（建筑环境结构）、系 统（智能化系统）、服务（住户、用户需求服务）、 管理（物业运行管理）四个基本要素及其相互关系来 提供一个多产的和成本低廉的环境。 智能物业具有安全性、舒适性、便利和高效性 三大服务功能，如下表所示。 安全性 火灾自动报警 自动喷水灭火 防盗报警 闭路电视监控 电子巡更、保安巡逻 舒适性 空调、通风系统监控 供热系统监控 给排水系统监控 供配电系统监控 卫星电视、有线电视 便利、高效性 综合布线 用户程控交换机 卫星通信 办公自动化 互联网 Internet 电梯运行监控 背景音乐 宽带接入、三网合一 小区一卡通 多表远传 物业智能化管理 出入口控制、可视对讲 智能照明 应急照明 停车场管理智能化 视频点播、家庭影院 运动与健康监测 二、物业智能化系统的组成 智能物业通常由建筑设备自动化系统（ Building Automation System ， BAS ）亦称楼宇自动化系统、通 信自动化系统（ Communication Automation System ， CAS ）亦称通信网络系统（ Communication Network System ， CNS ）和办公自动化系统（ Office Automation System ， OAS ）三大子系统（简称 3A 系 统）组成。 3A 系统在智能物业中并非各自独立工作，而是 通过综合布线系统（ Premises Distribution System ， PDS ）又称结构化综合布线系统（ Structured Cabling System ， SCS ）把计算机网络和通信技术进行有机集 成，以实现对各子系统进行科学高效的综合管理和资 源共享。智能建筑结构模型如图 1-1 所示。 OAS IB BAS CAS 图 1.1 智能建筑结构模型 （一）建筑设备自动化系统 （ Building Automation System ， BAS ） BAS 是将建筑物或建筑群内的电力、照明、空调、 给排水、消防、运输、安防、车库管理设备或系统， 以集中监视、控制和管理为目的而构成的综合系统。 BAS 通常采用集散型系统，既分散控制与集中监 视、管理的网络控制系统。 BAS 有广义和狭义之分，广义的 BAS 包括建筑设 备自动化系统、火灾自动报警系统和安全防范系统； 狭义的 BAS 仅指建筑设备自动化系统。为了不引起混 淆，本书中的 BAS 泛指广义上的概念。 （二）通信自动化系统 （ Communication Automation System ， CAS ） 智能物业的信息通信系统是保证物业