开发区商业服务业---谭彬.docxVIP

开开发发区区商商业业服服务务业业用用地地研研究究报报告告 目目录录 开开发发区区定定义义 开开发发区区土土地地相相关关政政策策 开开发发区区发发展展趋趋势势 开开发发区区形形成成模模式式 环环渤渤海海、、长长三三角角、、珠珠三三角角区区域域开开发发区区情情况况汇汇总总分分 析析 开开发发区区建建设设成成功功案案例例 开开发发区区商商业业服服务务业业地地产产投投资资机机会会分分析析总总结结 开开发发区区情情况况概概要要 开开发发区区：：要要开开发发的的地地区区，，经经济济技技术术开开发发区区、、保保税税区区、、工工业业园园区区、、物物流流园园区区等等等等 ?? 区区域域人人均均GDPGDP高高 ?? 规规划划先先进进,,易易于于实实现现 ?? 土土地地价价格格相相对对便便宜宜 ?? 上上涨涨空空间间比比较较大大 ?? 商商业业服服务务业业用用地地竞竞争争不不激激烈烈 到到目目前前为为止止，个各各类类开开发发区区，，面面积积11..1717万万平平方方公公里里，，开开发发区区用用地地规规模模占占全全国国城城镇镇建建设设用用地地1/31/3左左右右：： ?? 国国家家级级开开发发区区用用地地指指标标占占18%18%，， ?? 省省级级开开发发区区用用地地指指标标占占56%56%，， ?? 省省级级以以下下开开发发区区用用地地占占26%26%。。 目目前前存存在在的的主主要要问问题题 开开发发区区的的飞飞速速发发展展也也产产生生了了严严重重的的问问题题。。开开发发区区过过多多过过滥滥，，功功能能重重叠叠，，超超出出了了经经济济发发展展的的需需 要要。。 有有的的开开发发区区的的功功能能主主要要就就是是进进行行房房地地产产开开发发 设设立立开开发发区区的的机机构构过过多多，，开开发发区区级级别别很很乱乱 开开发发区区土土地地相相关关政政策策 工工业业项项目目投投资资强强度度必必须须符符合合规规定定容容积积率率控控制制指指标标应应符符合合规规定定建建设设密密度度应应大大于于30%30% 工工业业项项目目所所需需行行政政办办公公及及生生活活服服务务设设施施用用 地地面面积积不不得得超超过过工工业业项项目目总总用用地地面面积积的的 7%7%，，严严禁禁在在工工业业项项目目用用地地范范围围内内建建成成套套住住 宅宅、、专专家家楼楼、、宾宾馆馆、、招招待待所所和和培培训训中中心心等等非非生生产产性性配配套套 开开发发区区历历史史发发展展趋趋势势年/2006/2006年年中中国国利利用用外外资资行行业业分分类类 开开发发区区全全国国分分布布情情况况汇汇总总 开开发发区区的的形形成成模模式式 第第一一类类：：北北京京及及周周边边开开发发区区 中中心心城城区区的的形形成成；； 中中心心城城区区““摊摊大大饼饼””式式地地向向外外扩扩张张；； ?? 中中心心城城区区主主要要发发展展金金融融服服务务、、保保险险、、研研发发、、创创新新等等产产 业业及及产产业业链链关关键键环环节节；； ?? 劳劳动动密密集集型型产产业业被被移移至至中中心心城城市市的的边边缘缘或或周周边边城城市市；； ?? 周周边边开开发发区区逐逐渐渐形形成成中中心心城城市市所所需需服服务务业业、、配配套套产产业业；； 产产业业在在区区域域内内合合理理分分工工、、重重新新布布局局；； 协协调调区区域域内内基基础础设设施施建建设设，，形形成成大大城城市市群群。。 开开发发区区的的形形成成模模式式 泰泰达达经经济济技技术术开开发发区区 利利用用所所处处的的区区位位优优势势，，和和港港口口、、公公路路、、铁铁 路路等等便便捷捷条条件件，，新新区区从从一一开开始始建建设设就就定定位位 成成为为独独立立的的经经济济发发展展区区域域，，是是都都市市副副中中心心 或或新新城城的的概概念念 开开发发区区的的形形成成模模式式 北北京京第第二二机机场场临临港港工工业业园园 此此类类开开发发区区完完全全是是由由于于国国家家新新建建大大型型基基础础 设设施施（（机机场场、、港港口口））带带来来相相应应新新开开发发区区的的 建建设设，，会会展展、、酒酒店店、、餐餐饮饮等等商商业业活活动动比比较较 频频繁繁，，此此类类开开发发区区商商业业用用地地的的价价值值和和大大型型 基基建建投投资资的的有有效效性性、、成成功功性性有有密密切切关关系系。。 中国开发区情况汇总分析 开发区名 成立时间 位置 发展阶段 / 称 1992年 98年Nokia投资开发区 进入快速发展阶段 北京南五环和南 北京经济 六环之间技术开发 区 大兴工业 位于五环和六环 环境一般，没有大型企 开发区 之 间 ， 京 开 高 业，野生