合同的成立与成效_经济法教学案例.docxVIP

合同的成立与生效 【案例介绍】 1998 年 7、8 月间，原告顾连群与被告杜涛口头商议，由原告将自己拥有产权的座落 于本市闵行区莘庄镇莘凌路的平房二间（建筑面积为 151 平方米）以 58 万元的价格出售给 被告。同年 8月 12 日，原告出于少缴税费等原因， 在签订由房地产交易管理部门印制的 《房 屋买卖合同》时，将上述房屋的买卖价格议定为人民币 30 万元。该合同还载明：被告向原 告预付购房定金 15 万元，本合同经房地产交易主管部门批准后，该定金可抵作购房价款。 同年 8 月 23 日，原、被告又签订了一份《房屋买卖合同》明确莘凌路 197 号平房二 间的买卖价格为 58万元，被告应在 1998 年 8 月 31 日前向原告预付购房款 30 万元，原告在 收到预付款后 2 日内交房屋钥匙给被告， 其余 28 万元房款在 1999年 3 月底前付清。 该合同 只是为了应付房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式合同，无任何法律效力。 1998 年 8 月 31 日，被告原向原告支付了购房款 30 万元，原告也将上述房屋交付被告。 1999 年 1月 15 日，原告、被告前往闵行区房产交易所办理有关房屋买卖过户手续，双方按 房价为 30 万元的买卖合同，缴纳了有关产权移转手续费、契税、超标费等费用。 1999 年 4 月 11 日，被告又开出了金额为 28 万元的转帐支票一张， 用来支付原告剩余房款， 后因存款 不足，遭信用社退票。同年 5 月 30 日及 6 月 2 日，被告又分别支付给原告房款 4 万元及 8 万元。 1999年 9 月 12日被告领取了上述房的《房屋所有权证》并在该处开设了酒家。同年 9 月 30 日，被告又开出了二张转帐支票， 金额分别为 14.399 万元及 2 万元，其中 1990 元为 利息， 因支票大写不规范及过期支票，又遭信用社退票。 原告多次向被告催付其余房款，被 告于 1999年 11月 5 日，向原告出具了欠条，言明欠顾连群人民币 16 万元。 1999 年 12 月 24 日，被告又支付给原告 3 万元。尚 欠的 13 万元，原告多次催讨未果，遂诉至法院。该 案在审理期间，杜涛对其提出的多支付的 15 万元房款，应由原告返还之说，明确表示不作 反诉请求。 几种观点】 1、原、被告虽然于 1998 年 8 月先后订立了房价为 30 万元和 58 万元的两份房屋买卖 合同，但双方还约定，房价为 30 万元的合同只是为了应付办理房屋产权过户，不作为双方 正式的房屋买卖合同，也即该合同无效。后双方为了少缴税费，去房产交易所办理了 30 万 元房契之交易过户手续。被告在办理过户手续前后，共向原告支付 45 万元房款，尚欠的 13 万元房款，以种种理由拖欠不付。故法院应判令被告立即给付余款 13 万元。 2、被告确与原告订立两份房屋买卖合同，但双方去房产交易所办理房屋买卖过户手 续，是按房价为 30 万元的合同申报的， 该合同应受到法律保护。 而房价为 58 万元的房屋买 卖合同，未获有关部门批准，是无效的，现原告已得到 45 万元，其中 15 万元属不当得利， 应予返还。对于原告之诉讼请求，应当驳回。 3、原、被告为达到少缴税费等目的，恶意串通，故意将双方谈妥的房屋买卖价 58 万 元，以 30 万元的价格向房产交易所申报并办理有关产权过户手续，虽经房产交易所审核批 准，但该合同乃当事人瞒报房价所致， 其偷逃国税的行为损害了国家利益。 故该合同当属无 效。 评析意见】 解决本案的关键，在于正确区分合同的成立与合同的生效，从而确定双方签订的房价 为 30 万元及 58 万元的两份房屋买卖合同的效力。 从理论上看，合同的成立是指当事人就设立、变更、终止债权债务关系的意思表示已 经达成一致。 合同的成立应当具备以下要件： （ 1）订约主体应当是有权订立合同的当事人或 者当事人委托的代理人； （ 2）订约双方就合同的实质性条款达成一致； （ 3）合同的成立应具 备要约和承诺阶段。 合同的生效则是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力。 合 同的生效应当具备以下要件； （ 1）合同当事人具有相应的民事行为能力； （2）合同当事人意 思表示真实； （3）双方的订约行为和合同的约定不违反法律和社会公共利益； （ 4）合同必须 具备法律所要求的形式。 由此可见， 合同的成立与合同的生效即有联系又有区别， 具体体现 在以下几方面：（ 1）合同的生效以合同的成立为前提条件， 合同没有成立， 自然不可能生效。 因此， 考察合同的生效， 首先必须考察合同是否成立。 （2）合同的成立侧重有于合同当事人 订约时的意思表示一致， 只要具备要约与承诺， 双方在实质性条款上意思表示一致， 合同即 告成立；而合同的生