处理房屋租赁合同效力纠纷.docx

房屋租赁合同生效当以合同的成立为前提。 首先， 双方必须达成合意， 即租赁合同的成立 原则上必须经过要约和承诺两阶段。 实践中， 一些出租人在出租房屋前书写 “此房出租”等 字样的做法，应认定为要约邀请。如果承租人表示要承租，而出租人拒绝， 此时应认定合同 并未成立。其次，租赁合同是要式合同，当事人必须订立书面合同。根据我国《城市房地产 管理法》 第五十三条规定， 房屋租赁合同应采取书面合同形式， 约定租期、 租赁用途、 租金、 修缮责任等权利义务， 并且双方当事人应到房产管理部门备案。 所以当事人即使就主要条款 达成协议， 而没有书面协议， 租赁合同亦未成立。 但是，《合同法》 第三十六条规定： “法律、 行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同， 当事人未采用书面形式但一方已经履 行主要义务，对方接受的，该合同成立。 ”因此，如果房屋租赁双方当事人已实际履行合同 的，应认定合同已经成立。 判断房屋租赁合同的效力应根据法律规定的合同生效要件。 生效要件是衡量合同是否具 有法律效力的标准。 我国《民法通则》 第五十五条规定， 民事法律行为应具备下列条件： (1) 行为人具有相应的民事行为能力 ;(2) 意思表示真实 ;(3) 不违反法律或者社会公共利益。 这是 合同一般生效要件， 特殊合同可能要求有特殊的生效要件。 以下针对实践中容易发生争议的 房屋租赁合同效力问题进行分析。