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营销推广方案——西大营子城中村改造项目 项目 西大营子城中村 销售营销策划推广提案 改造项目 营销推广方案——西大营子城中村改造项目 目 录 第一部分：推广部分 第一章、城市环境 第二章、价值提炼  第二部分：营销部分 第一章、销售策略 第二章、销售阶段划分及工作要 点 第三章、客群分析 第四章、营销策略 第五章、推广主线 第六章、计划排期 第七章、各阶段广告策略及媒体组合  第三章、销售周期 第四章、回款计划 营销推广方案——西大营子城中村改造项目 报告目的 明确方向 （项目目标、市场竞争下的策略） 清晰思路 （执行总纲及执行要点） 实施计划 （总控图、工作计划表） 营销推广方案——西大营子城中村改造项目 第一章、城市环境 项目基础数据 项目位于西大营子城中村改造工程 B地块。 项目规划总建筑面积为： 125191.52 ㎡，由 29 栋建筑组 成。其中住宅建筑面积： 95956.81 ㎡（含 10%阳台建筑面积 8539.71 ㎡）；商业网点建筑面积：11335.02㎡；公建建筑面 积：19185.2 ㎡；物业及社区用房建筑面积： 724.49 ㎡。 项目规划总用地面积： 89944.81 ㎡. 其中：建设用地面 积：76288.9 ㎡；道路用地面积： 10401.95 ㎡；防护绿地面 积：3253.96 ㎡. 容积率为 1.64 ；建筑密度为 30.76%。 注：右图为项目所处区域的卫星地位图 营销推广方案——西大营子城中村改造项目 ―― 第一章、城市环境 本楼盘所处的地块，其依托的城市环境主要有以下三个特点： 城郊结合 老城区的城市扩散、行政重心的偏移、新城区的逐步发展、西部支柱商业和工业的经济后盾 明显凸出，使城市次中心区逐步形成，项目所在地新城区的商业 居住中心价值日益突出 ,。 本版块所面临的区域发展政策是极为有利的，无论是“贯通轴线、提升干道、完善外环、拓 展出口”的市政建设政策（朝阳环城主干道的规划建设）；还是政府招商建设的鞍凌集团、 升值地段 豪德贸易广场、奥德赛商务广场、鞍凌二期物流中心的建设、已竣工的龙城区医院等， 更是朝阳发展的一个契机。都是一个个极大的利好消息，让项目未来的预期充满光明。 新城区将成为一个城市的最耀眼的区域，繁华和便利的生活，成为人们活动最为集中的区域， 主场体验 逐渐成熟的配套，熟悉的生活圈子 工作圈子 娱乐圈子，代表了西大营子城中村改造的核心 居住价值。 营销推广方案——西大营子城中村改造项目 ―― 第一章、城市环境 小 结 不利背景因素 有利背景因素  朝阳市政府城中村改造规模较大，已成型的吴家洼板块、拉拉屯板块、郭家村板块、 大学城板块几个大的新城区整体供应量巨大，并且这些项目距市中心较近，基础配 套相对完善，而我项目距离市区高达五公里，对我项目形成一定不利，成为本项目 吸引来自城市中心地带的潜在购房者的重要威胁。项目体量较小，自身配套较弱， 城市配套相对落后，如交通、学区、购物、金融、医疗等，地块周边不良环境的影 响，如鞍凌的空气污染。西大营子板块其他地块启动滞后，近期难以形成规模，所 以宣传推广难度增加。房地产行业的发展趋势以及宏观层面的不确定性，本地楼盘 11年开发盘量的较快增幅、 08年——10 年市场消费能力的集中释放等。 本版块所面临的区域发展政策是极为有利的，无论是“贯通轴线、提升干道、完善 外环、拓展出口”的市政建设政策，还是政府投巨资，打造鞍凌集团、西大营子城中村改造工程、奥德赛商务广场、豪德商贸广场等，政府规划“发展西部”。都是一 个极大的利好消息，让项目未来的预期充满光明。 营销推广方案——西大营子城中村改造项目 第二章、价值提炼 本楼盘主力优势主要有以下几点： 潜力地段 对比优势背景 周边其他楼盘在地段上与本案无法竞争 具体优势 A、市中心土地日益稀缺，本案所在地块，新的居住规模即将初步形成。 B、地段带来的中心价值概念成为楼盘价值的核心支撑。 C、人们对市外桃园居住的生活的向往  价格潜力 品质生活 精致建筑 教育配套 便利生活 抓住消费者心理 土地、动迁成本较低、建设成本 相对较低，降低消费门槛，迅速 抓住年轻客户。衬托楼盘品质， 使楼盘物超所值，提高楼盘被认 可度 涨幅空间 采用低开高走的销售方式，小步快 跑的销售策略，预留涨幅空间，缓 解市场压力，增加抗风险能力，吸 引炒房群体。达到利益最大化。 营销推广方案——西大营子城中村改造项目 ―― 第二章、价值提炼 潜力地段 价格潜力 品质生活 精致建筑 独立文化形象 宜 居 赋予楼盘独特的文化价值， a、精致的外立面 区别于其他楼盘 b、智能化配套。 具体方面 c、建筑与风景的融合。 a、绿色自然低碳居住价值的具 、齐备的暖热设施。 d 体展示，即将成熟的居住体验。 e、园林绿化精心打