商品住宅社区商业服务市场价值评估 ——以恒大地产集团为例.pdfVIP

摘 要 摘 要 随着人们生活水平的不断提高，人民对美好生活有了更多憧憬，对居住社区的 配套商业服务或设施配置需求日益增长。与此同时，我国社区商业服务产业还处于 初级阶段，尚未形成成熟的产业链条，社区商业服务及供应水平较低，专业化社区 商业服务团队极少，社区商业服务投资以零散的小型个体商户为主。因此，基于社 区商业服务市场资源的正确认知以及对社区商业服务市场资源的科学评估是推动 社区发展，构建现代化社区，提升社区居民生活质量的关键路径。 本文首先对国内外学者有关价值评估的研究进行梳理和总结，通过分析社区 商业服务行业的特点及所处的环境和发展前景，对资产评估的三种方法在我国社 区商业服务市场行业的实际应用性进行理论分析，并评估各理论的适应程度及优 劣势。论文结合方法特性及社区商业服务市场行业特点，选定收益法作为最优价值 评估方法，并进一步细化收益法模型，构建自由现金流贴现、股利现金流贴现、股 权现金流贴现三种适用于社区服务市场评估的理论模型，并将该模型应用到恒大 社区商业服务市场的商业项目。论文研究发现收益法在分析社区商业服务市场价 值评估时相较于其他方式如市场法、成本法更适用于实际的价值评估；同时论文基 于收益法针对案例中恒大社区商业服务市场价值进行了估算，结果显示其服务市 场价值为 23.9 亿元。 通过对价值评估方式的拓展，本文将繁杂的社区商业服务市场价值予以具体 量化，为社区商业服务市场为目标的企业做出精准商业决策，经济利益获取提供了 思路，也为相应的企业拓展新项目、抢占市场份额、规避市场风险提供了衡量的方 法。社区商业服务市场项目的成功发展既是社会主义经济建设成果的完美展示，也 是对十九大提出的大力发展现代服务业的相关实际回应，因此论文也为政府合理 规划建设现代化城市提供了一定的理论基础。恒大地产集团庞大的社区商业服务 市场价值体量也为恒大社区商业服务的发展乃至国家政策制定提供了一定的实践 借鉴意义。 关键词：商品住宅社区；社区商业服务；资产定价理论；价值评估 I 目 录 目 录 第 1 章 绪论 1 1.1 研究背景及意义 1 1.1.1 研究背景 1 1.1.2 研究意义 3 1.2 相关领域的研究现状 4 1.2.1 国内外社区资源研究概况 4 1.2.2 国内外社区资源的研究现状 8 1.2.3 国内外资产定价理论研究概况 9 1.2.4 国内外资产定价理论的研究现状 11 1.3 研究内容及方法 12 1.3.1 研究方法 12 1.3.2 研究内容 13 第 2 章 社区商业服务行业特点及发展趋势 14 2.1 社区商业服务行业概述及特点 14 2.1.1 社区商业服务概述 14 2.1.2 社区商业服务行业特点 15 2.1.3 影响社区商业服务行业的因素 15 2.2 社区商业服务行业发展背景 16 2.3 社区商业服务行业面临的挑战及未来发展趋势 17 2.3.1 社区商业服务行业面临的挑战 17 2.3.2 企业社区商业服务未来发展趋势 18 2.4 小结 19 第 3 章 社区商业服务价值评估理论与方法选择 20 3.1 社区商业服务价值估算方法 20 3.2 基于企业板块视角的社区资源价值评估方法 21 3.2.1 成本法（资产基础法） 21 3.2.2 市场法 22 3.2.3 收益法 2