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成都商业地产产品分析 □成都商业地产发展阶段 （一） 、商业地产发展的混沌期——裙楼和临街底商 早期的成都市商业地产发展的思路较为模糊，主要用于商业销售的地产分为两种,i是, 开发商品住宅时顺带开发的沿街底商，这种商业地产体量一般较小并着重强调家带店的性 质，商业部分只是作为附属设施。而这种完全依托原街道价值的开发模式对土地的要求较高 资源有限。二是以中、大型建筑附带开发的裙楼层部分，这种商业地产体最较大、成本较高, 最重要的是不利于分割为小单位销售，使英消费者只能集中于很行、证券、大型餐饮等极少 数群体°消费层而极为狭窄使其在短期内形成了明显的供大于求的情况。早期的两种商业地 产的情况抑止了开发商对开发商业地产项目的热情。 （二） 、专业市场的兴起 在成都市开发商对于商业地产缺乏开发兴趣的吋期，成都市对于荷花池扩建改造的巨大 成功向开发商预示了一个巨大的商业地产机会 专业市场随后商业地产的发展进入了 以专业l]j?场开发为主的高速发展时期，像青年路的服装市场、红牌楼的汽配市场、五块石电 器市场等都是这-?类型，但是随着业态不断延生，规模不断扩大，很快市场就发现业态资源 枯竭、同类竞争极度加剧。|佃以经营者为主要消费者的消化体量有限，市场供求矛盾再次显 现出來。 （三） 、建筑创新带来消费者资源的突破 内街商业建筑 专业市场的商业地产开发在一定的时期陷入颓势，商业地产需要一种突破。此吋成都市 商业地产的主要孑盾表而上是供求关系造成的，但实际上市场对于投资地产从來就不缺乏热 情，在专业市场地产开发的后期，大最以投资为目的的不从事具体经营的消费者的进场预示 了这一巨大的消费购买力。所以实际的孑盾是以纯粹投资目的的消费者找不到合适的商业产 品。像裙楼的商业地产的面积巨大、纯粹室内的建筑形式不能切割为小单位，专业市场后期 大量存在经营困难等原因，沿街底商的供应量不足等原因使购买力一直不能得到有效的释 放。此时以蓝光为代表的主要依靠建筑创新为卖点的开发模式出现了。蓝光最主耍的开发模 式为在较好的地段，修建内街外廊建筑，这种传统街区建筑类型在块状地块修建的一种变异 的产品，依靠其地段条件和街区概念迅速实现了销售。 （四） 、商业地产金融工具化推动大型室内建筑 这种操盘方式是通过修建大型的室内建筑将商业物业体量尽可能放大，在实现自然销售 存在困难的情况下导入统一经营的概念，并承诺投资冋报。从市场屮不断礬比投资冋报率和 年限的情况来看，这只是以统一经营为口号承诺冋报水平为实的销售技巧，将询期风险挪到 后期。在这一销售模式中地产产品价值趋淡只是作为一种金融投资工具的载体。这一主要的 典型代表如：大地城市脉搏，天府汇城。 □ 成都市商业物业的主要建筑形式比较 商业物业瑕基本建筑形式川分为露天街区式建筑和大烈室内建筑，两种建筑类型都存在 比较鲜明而口对立的优点和缺陷。 表格1商业地产产品主要建筑形式优劣点比较 建筑 形式 优点 缺点 衍生产品 ?单位面积大小容易 ?对地块的原生商业价值要 ?内街建筑:在临街比例较小的块状 露天 调控，易于实现明确的 求较高 土地上自建的内部步行街。 街区 单位分割 ?山于立体交通组织的难度 ?内街外廊建筑：这一建筑形式是在 ?单体生存能力强 大向上扩展的空间受限，加上 隔式内街的基础上通过上层建筑外廊 ?消费者?认可度高易 存在街道设置土地利用率较 和楼梯的连接形成上层街区式商铺 于自然销售 低 ?土地利用率高 ?难以形成明晰的单位分割 ?内丿皿步行街：在室内通过内街的设 大型 ?易于通过立体交通 ?对后期经营的依赖过靈 置解决了单位分割问题但是单体生存 室内 组织向上扩展的空间 ?单体生存能力极差 能力仍然未有实质性提升。 建筑 ?购物环境较佳 ?纯粹的销售地产的形式市 ?金融投资工具化：通过承诺冋报的 场接受程度极低 形式使其变为一种纯粹的金融投资工 具载体 表格2不同商业建筑类型详细指标比较 建筑特征 街区露天建筑 大型室内建筑 建筑类型 纯粹沿街 内街建 内街外廊 单体商场型建 室内摊位 大型内廊 商铺 筑 建筑 筑 （专业市 式室内步 场） 行街 土地利用 率 ★ ★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ▲ ▲— ▲ —▲ ▲ 对后期经 营的依赖 ★ ★★ ★★★ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲— ▲ —▲ ▲ 单体生存 能力 A A A A A xwxww ★★★★ ★★★ 不具备 ★ 不具备 物业本身 市场接受 度 ▲ ▲— A —▲ ▲ ★★★ ★ ★ ★ 对营销手 段的依赖 度 ★ ★★ ▲亠▲亠▲ ★★★ ▲亠▲亠▲ 典型代表 住宅地商 蓝光系列 大地城市脉搏 九龙广场 天府汇城 □ 成都市商业地产主要销售模式研究 （一） 、纯粹销售式 操作主思路：此销售方式多是通过建筑于段强化原生地块价值，使商业