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浅谈房地产经营管理 一、房地产特点 （一）资金密集型 房地产行业属于资金密集型企业，这一特点已限制只有部分企业或个人有能力成为房地产开发商。很多小房地产开发商苦于自身没有雄厚的资金，于是进行高杠杆操作，自拿土地那一刻，便各种重复抵押贷、开发贷等，财务杠杆率出奇的高。自九十年代海南省房地产泡沫破裂，房地产经历过几年大萧条后，由于福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动，房地产行业才重新起步。 （二）开发及投资回收周期长 房地产属于大型建筑工程，整个房地产开发周期比较长，通常开发商从拿地到取得预售证开盘售卖的时间需要12到24个月，整个开发周期期间几乎没有任何净现金流入，导致开发商前期需要垫付占用的资金多而且时间长。这会导致开发商现金流吃紧的情况时常发生，一旦某项开发工程由于资金不能及时到位受到影响的话，会进一步延迟楼盘开放售卖时间，从而影响项目的现金流入时间。 另外，由于开发周期长，所以对应的投资回收期也相应慢。从拿地到开发，再到开盘售卖，最后售罄的时间通常需要2-3年时间，有些项目可能需要4-5年才有可能售罄，如此一来，开发商从一开始的支付土地成本、开发建安成本那一刻起，到最终楼盘售罄收完楼款为止，大多需要3年时间左右才能把整个项目的投资回收期贯穿完整。 （三）政策影响大 如果单从房地产经营性质来看，房地产行业只是普通的拿地盖房子出售，但实际上，房地产行业不仅仅只是盖房子售卖这么简单。由房地产行业衍生出来的事物影响力甚至远远超过盖房子这个行为。就目前来讲，一座城市的规划，一个学校，一个医院，一条地铁线（或者高铁线和城轨线）等都影响着一个房地产项目经营的好与坏。由房地产衍生出来的学位房，地铁房，甚至房地产行业自身的融资条件等，大多与国家政府政策密切相关。国家或当地省市政府的政策走向，就是房地产今后的走向，同时，国家政府为避免房地产影响国民居住，每时每刻都在房企-国民-政府之间进行政策调控，要同时考虑房地产企业经营、国民居住问题、政府土地财政之间的利弊。 （四）开发过程复杂 一个楼盘的开发，大致经过的阶段有：土地投资阶段、策划阶段、前期阶段、设计阶段、施工阶段、营销阶段、物业阶段、收尾阶段。一般来说整个开发过程是比较复杂的，主要原因是，开发商不可能整个项目所有工程都一揽子解决，通常开发商会把整个项目的工程大部分分包给其他施工商，这样一来就是产生质量与监督问题，开发商为质量和监督方面上需要花一定代价来保质保量保进度，因為各个阶段工作的开展需要通过政府部门进行许可使用证的颁发，这就经常说的五证。五证分别为：《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》;房地产开发商必须五证齐全，才可以合法合规进行楼盘售卖。 二、房地产内外环境 （一）内部管理水平低 我国房地产行业目前已发展四十年多，与其他各国发展历程相比，发展速度快但整个行业管理水平相对落后，主要原因是，早些年房地产公司但凡是块地，都是赚钱的，只要拿到地块，开发商就赚钱。因为房价在早些年一路高歌上涨，房地产开发商拿到地就是拿到了利润，至于内部的管理核算之类的工作，都比较粗糙，完全没有类似日企的那种精细化管理。仔细一想也是，当时的环境都是一直拿地，拿到地块就是赚到钱，房地产企业也没有谁会想到经营精细化那些事情。 （二）外部环境不乐观 近几年来，国家调控房地产的政策可谓是一纸比一纸严，再加上美国发起对中贸易战，整个中国乃至全球的经济都不景气。面对各种黑天鹅事件的发生，金融机构收紧银根，房地产行业现金流越过越紧，面对可望不可及的房价，居民观望情绪高涨，房子愈发难售。某些房地产公司为回笼资金不惜打折大甩卖，地方政府怕引发更多恶性降价问题，公然出台房地产备案价不允许降价销售，产生一种现象是：一边是房地产资金链快断房子却依旧卖不出去;另外一边是居民面临高昂房价居住不起。 三、持续发展措施 目前国家已明确房地产行业经济不作为短期调控经济的手段，所以房地产行业以前所享受的政府政策性红利已越来越少，在外部环境无法改变的情况下，房地产如何才能在今后明哲保身保持持续经营发展成为目前房企的最重要的事情。 （一）制定战略目标 房地产企业应制定相应的三年或五年战略目标计划，根据计划逐层分解到各个区域公司或项目上。同时盘活已有库存资源，找出年度目标缺口，按目标缺口制定投资目标，根据各个城市公司及项目之间合理分配投资目标，保障企业年度目标。同时应定期对战略目标进行回顾分析，出现重大影响事项时，应及时调整公司战略目标。 （二）注重房产附属功能 相比以前随便拿地都是利润的情况下，如