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韩国房地产项目融资证券化及其对中国的启示 美国次贷危机引起的信贷紧缩，也对韩国房地产项目融资证券化市场产生了一定的影响。但是美国次贷危机对韩国金融市场以及银行效益直接或间接带来的影响并不大。近期的韩国次级贷款问题与美国次级贷款问题并不存在太大的联系，而且其性质也不同。尤其韩国房地产PF贷款相关的次级贷款规模有限，存款性金融机构成为主要的投资者，并且其购买契约的情况较多。即韩国次级贷款状况与美国次级贷款情况不同，由于不确定因素而导致金融危机的可能性不大。但是房地产项目融资无支付能力不仅仅会导致相关债券成为不良债券，并给投资者带来损失，而且还会使作为支付担保的建筑商的财务结构恶化。其结果可能会引起金融机构资产健全性恶化。房地产项目融资产品过度发行，虽然房地产PF本身的规模不大，但这个问题有可能使建筑商的财务健全性恶化从而影响到银行资产，导致其资产健全性恶化。建筑行业日益低迷。破产的建筑商不断增加，这些都会导致金融机构作为支付担保的资产支持证券(ABS，asset-backed securitizatio柚的发行以及资产支持商业票据(ABCP,asset-baeked commercial paperl的延期面临较大困难，从而使投资者的不安情绪增加，如果连新CP也发行萎缩的时候，则有可能造成短期金融市场低迷。利息过度上升从而引发信贷紧缩。对此，为了使房地产项目融资资产证券化市场的紧缩不再继续扩大化。房地产开发商、建筑商、金融机构等房地产项目融资的三个相关部门应该建立强健的风险管理机制，从而在证券化市场中寻找实施项目融资的方法。笔者认为中国进行房地产项目融资证券化时，应该借鉴国外成功经验同时吸取失败教训，以发挥后发优势，推动中国房地产项目融资证券化的起步及健康的运行。 二、房地产项目融资证券化 与韩国房地产开发项目相关的PF(ptojeer financing)Loan是1997年金融危机以后以企业金融变形的形式引进的PF方法之一，类似于一般的担保贷款结构，但有一点不同的是其以贷款机构特定项目中未来发生的收益等现金流作为偿还资源。但是与韩国房地产开发项目相关的项目融资(PF Loan)不仅以项目的现金流，还以物质上的担保、对债务人的担保或建筑商的连带担保等信用增级作为前提，与项目融资(PF)有原则上的区别。它随着韩国房地产开发事业的具体情况而变化，并且得到了快速发展。 与房地产开发项目相关的PF Loan证券化指的是将房地产开发商的贷款债券进行证券化。在过去施工单位同时也兼任施行的开发方式下，开发项目相关的贷款是建筑商的企业贷款，然而1997年金融危机以后Developer开发方式成为主流，作为施工单位的建筑商提供连带担保或债务承担，实现了开发商的PF Loan融资。随着房地产市场，逐步升温，建筑商积极使用此类房地产开发项目相关PFLoan证券化作为新的融资手段，从20XX开始快速增长，证券化形式也摆脱了以往固定的ABS方式，而转向灵活的ABCP方式。 1.ABS的项目融资(资产担保证券) ABS项目融资(PF ABS)是以开发商开发项目所必要的经营资金及用地购买资金等项目相关的贷款债券(project Financing Loan)为基础，SPC发行的资产证券化证券。对于ABS项目融资(PF ABS)信用等级的判断依据包括PF相关的资产现金流，建筑商的信用等级以及建筑商对贷款债券的债务承担或连带担保等信用增级。ABS项目融资(PF ABS)的发行模式与一般的ABS模式相同，是贷款机构对证券化公司(SPC)转让贷款债券，SPC(特殊目的公司，Special Purpose Company)发行ABS售给投资者的模式。 从PF ABS主要参与机构的业务作用来看。贷款机构为ABS项目融资(PF ABS)中的基础房地产开发项目提供贷款，这些贷款充当着房地产开发项目建设资金，在ABS过程中，把贷款债券出售给证券化公司，如果能够按时偿还贷款，那么从此贷款机构在证券化及房地产开发项目中的作用实际上就终断了。证券化公司(SPC)是为将和房地产开发项目相关的贷款债券等进行证券化而设立的。它以从贷款机构获得的贷款债券为基础发行ABS，以获取的资金来偿付。业务受托人担任一般经营业务，主要是起着协调发行证券化证券的SPC和证券化证券投资者之间关系的作用，还负责管理证券化资产、证券化证券的提前偿还等证券化证券相关的业务、余额资金的运用、委托人的支付情况及委托处理业务报告、清算业务等。 2.项目融资资产支持商业票据(资产支持商业票据) 资产抵押商业票据(Asset Backed Commercial Pape，以下称ABCP)是ABS和企业票据(cP)的结合形式，是SPC以销售债券、租赁债