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浅析“假按揭”贷款的预防和控制 近年来，在我国房地产市场迅猛发展的大背景下，“假按揭”贷款案件频繁发生，甚至成了我国房地产信贷市场的一大顽症，不仅扰乱了房地产市场秩序，而且危及银行信贷资产安全，对金融、经济和社会的稳定造成不良影响。当前，在大力治理“假按揭”贷款案件的同时，在准确认识“假按揭”贷款类型、特征和成因的基础上探索如何对其进行预防与控制是当务之急和治本之策。 一、“假按揭”贷款的类型与手段 根据不同的划分标准，“假按揭”贷款有不同分类，主要有以下几种：一是根据房地产开发商的主观心理状态，可分为非法骗用型和非法占用型；二是根据假购房人的主观心理状态，可分为真实签名型和伪造签名型；三是根据商业银行是否知情，可分为银行知情型和银行不知情型；四是根据欺诈人员的组成，可分为外部型、内部型和内外串通型；五是根据制度是否有漏洞，可分为制度规则漏洞型和内部管理审查失控型；六是根据“假按揭”贷款的危害后果，可分为民法规制型、经济法规制型和刑法规制型；七是根据购房合同载明的交易标的类型，可分为一手房“假按揭”和二手房“假按揭”，又可分为个人住房“假按揭”和个人商业用房“假按揭”。 “假按揭”贷款采用的主要手段包括：(1)虚拟售房。开发商与几十户假购房人签订虚假售房合同，一人虚假购买多套商品房，利用虚假编号进行一房多卖等。(2)虚值售房。以超出市场价的高值售房，以超出市场价的免首付售房，售后返租的高值售房等。(3)虚增面积、虚拟大户型售房。以虚增商品房的销售面积、虚拟大户型商品房进行高值销售等。(4)虚假首付。开发商与购房人串通欺骗银行，在购房人实际并无交纳首期购房款的情况下，共同串谋获得银行按揭贷款。(5)银商合谋。一方面，银行机构为规避上级行的授权管理，绕开开发贷款管理较为严格的限制，利用“假按揭”贷款为房地产开发商提供开发资金支持或帮助解决临时资金周转困难；另一方面，开发商利用“假按揭”贷款归还到期的房地产开发贷款。 二、“假按揭”贷款的主要特征 (一)一手房“假按揭”的主要特征 1.借款人特征。(1)工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母(子)公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；(2)收人证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话；(3)收人很高但不能提供证叫材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；(4)无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；(5)签名虚假或多处签名不一致。 2.所购房产特征。(1)事实上不存在该房产；(2)房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；(3)精装修楼盘的装修部分价款明显高于市场装修价格水平；(4)开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。 3.购房行为特征。(1)一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘。(2)《商品房买卖合同》多项重要内容空白。(3)借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心。(4)开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有收到款项的反映。 4.贷款行为特征。(1)借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；(2)多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；(3)借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；(4)借款人选择到期一次性还本付息方式。 5.开发商行为特征。(1)不愿存入按揭贷款保证金；(2)不愿接受资金监管；(3)房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；(4)将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。 6.贷款偿还特征。(1)贷款偿还日前由开发商通过转账方式向借款人还款账户内存人与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；(2)同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。 7.其他特征。(1)达到人住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；(2)所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。 (二)二手房“假按揭”贷款的主要特征 1.借款人特征。(1)借款人为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属；(2)无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；(3)签名虚假或多处签名不一致