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深圳某大型写字楼营销推广策划报告 深圳某大型写字楼营销推广策划报告 一、前言 一、前言 承蒙贵司厚爱，得以让敝司有机会策划代理 “中商广场”项 目，前期敝 承蒙贵司厚爱，得以让敝司有机会策划代理 “中商广场”项 目，前期敝 司以就该项目向贵公司提交了 《中商广场市场推广要点提案》和 《中商广场项目 司以就该项目向贵公司提交了 《中商广场市场推广要点提案》和 《中商广场项目 市场推广 20 天计划》，现就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广 市场推广 20 天计划》，现就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广 思路及实施方案遵循 “准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项 思路及实施方案遵循 “准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项 目一推出市场即赢得“满堂红”。 目一推出市场即赢得“满堂红”。 二、市场分析/D 二、市场分析/D 1、 写字楼市场调查与分析 1、 写字楼市场调查与分析 没有一个深入细则及科学的市场调查与科学的市场分析，则市场推广思 没有一个深入细则及科学的市场调查与科学的市场分析，则市场推广思 路就是无本之木，无源之水…… 路就是无本之木，无源之水…… 1.1 写字楼宏观市场分析 1.1 写字楼宏观市场分析 在房地产开发四大产品 （住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各 在房地产开发四大产品 （住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各 项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买 （或租 项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买 （或租 用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵 用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵 观写字楼的发展状况，在 92、93 年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢 观写字楼的发展状况，在 92、93 年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢 2 2 声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到 16000 元/M 。但伴随 声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到 16000 元/M 。但伴随 着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以 着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以 96 年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月 96 年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月 2 2 2 2 租金从旺市时的 250-350 元/M 跌到 120-180 元/M ，跌幅近 60％，且空置率仍相 租金从旺市时的 250-350 元/M 跌到 120-180 元/M ，跌幅近 60％，且空置率仍相 当高。写字楼的萧条直至 98 年底。1999 年至 2000 年，随着中国即将加入世贸 当高。写字楼的萧条直至 98 年底。1999 年至 2000 年，随着中国即将加入世贸 步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但 步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但 北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到 40％。2000 年以后，随着中国 北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到 40％。2000 年以后，随着中国 正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较 正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较 大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位 大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位 的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越 的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越 多。 多。 1.2 武汉写字楼现状分析 1.2 武汉写字楼现状分