房地产项目物业管理全套运营方案.pdf

房地产项目物业管理全套运营方案 第一节 先期导入物业管理 本策划包括物业管理规划， 它与建筑规划的不同之处在于： 各自所站的角度 不同。大多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理， 给住户造成了麻烦， 给物业管理公司带来了不便甚至困难， 比如，空调机的安装 及排水考虑失误， 造成影响制冷效果或装修困难； 铁围栏及其他铁制材料的过多 使用，造成日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理欠考虑， 同时，由于物业管理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出专业意见。 我们在规划的初期就积极引进物业管理观念， 让物业管理与规划设计、 建筑 安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。 附录一： ****** 物业管理运营方案 为使 ****** 成为一个环境优美、舒适、安全、生活方便的理想生活场所， 小区物业管理必须运用现代的科学管理方法来管理， ****** 的物业管理可采取 以下几种方式之一： 全权委托管理、 聘请物业管理顾问、 聘请阶段性物业管理顾 问、自行管理。 一、 全权委托管理 1、聘请素质较高的物业管理专业公司，全权委托其负责 ****** 物业管理工 作。 1、物业公司要制定管理目标、财务预算、服务内容、收费标准等，呈发展 商商议。 2、物业公司实行自负盈亏制，各种费用开支可通过收取合理的管理费来平 衡。 3、物业管理运营资金、日常费用、人员招聘、工资、福利等由物业管理公 司自行筹集，发展商概不负责。 4、发展商根据物业管理公司制定的管理目标和标准，制定一系列有效的监 管措施，对物业公司服务质量日常要派员监督，定期要进行评比，对物 业公司管理服务无能为达到的项目，发展商可根据签订的合同条款，对 物业公司进行处罚或辞退处理。 全权委托管理优缺点分析： 优点： 1、可充分发挥物业管理公司专业服务功能，提高 ****** 的服务档次。 2、减少了发展商的管理人员数量。 缺点： 1、整体管理费用增大，住户和发展商负担增加。 2、如果物业公司服务质量差，直接影响发展商声誉。 3、发展商不能培养出一批物业管理人才，如合同期满，物业公司不再续约， 发展商无能力自管，可能产生管理真空期。 二、 聘请物业管理顾问 1、聘请素质较高的物业顾问公司，吸引先进管理经验，培养发展商物业管 理人才。 2、顾问公司派代表到发展商的项目常驻，或者定期派员前来指导发展商的 物业管理工作，并负责人员培训。 3、审议财务预算，拟定管理组织架构，制定物业管理相关规定。 4、人事招聘、费用收支等由发展商处理。 聘请物业管理顾问优缺点分析： 优点： 1、在顾问指导下，发展商物业管理能规范化、法制化运行，减少盲目性、随意 性操作，利用他人的经验使自己少走弯路。 2、可以培养一批物业管理人才，发展商员工经过一段时间培训、实习，掌握了 物业管理实务， 具备自行管理能力， 对发展商长远发展具有深远的战略意义。 3、可利用知名顾问公司的良好品牌和行内关系，为小区增加更多的无形资产。 缺点： 1、顾问公司的管理体制能否和发展商体制接轨是关键问题。 2、如果顾问的资质水平低、责任心不强会影响发展商员工对业务的掌握。 3、管理费用增加，大多数顾问公司（特别是境外公司）所要报酬都较高。 三、 聘请阶段性物业顾问 毕竟发展商在物业管理全过程中不是那么全面， 在某些阶段管理很生疏， 为 节省聘请费用，针对某个阶段（如初始阶段）特聘请物业管理顾问，作阶段性指 导。 具体操作方法与二方案相同。 四、 自行管理 1、发展商自行招聘人员，组建队伍对