第章房屋及设施设备管理.pdf

第五章 房屋及设施设备管理 房屋及设备设施管理是指对物业共用设备设施和属于房屋共用部位的日常运行维护和管理、 大中小修及更新改 造。房屋及设备设施管理涉及面广， 技术含量高， 关系到物业的正常运行和安全使用， 是物业管理的重要内容之一。 第一节 物业设施设备管理概述 一、物业设施设备 物业设施设备，是指房屋及附属于房屋建筑业主共用的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分 割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。 物业设施设备主要分为：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系 统等。 二、物业设施设备管理 物业设施设备管理，是指物业服务企业根据物业服务合同的约定和有关规定，运用先进的技术手段和科学的管 理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房 屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设 备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。 （一）物业设施设备管理的目标 物业设施设备管理在整个物业管理中处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术基础。 1．用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理 的根本目标 具体为：保持设施、设备完好，满足其使用功能；确保物业及使用人的安全；促进物业保值增值。 2．衡量物业设施设备管理质量的三个指标 （1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。 （2 ）危房率，是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。 （3）设备完好率，是指完好设施设备数量占全部设施设备总数量的百分率。 3．物业设施设备完好的基本标准 结构与零部件完整齐全；设施设备运转正常，满足使用功能；设施设备技术资料及管理记录齐全；设施、设备 整洁，无跑、冒、滴、漏现象；防水、防冻、保温、防腐、安全、标识等措施完整有效。 （二）物业设备管理的意义 （1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 （2 ）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值、 使物业保值增值的有效手段。 （3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。 （4 ）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进 物业管理行业的健康发展。 三、物业设施设备基础管理 （一）物业设施设备档案管理 物业设施设备档案主要包括设备原始档案， 设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、 法规、 条例、 规程、 标准等强制性文件，以及设备运行、维修养护、修理改造的使用管理档案。其目的在于实现规范管理，便于事后追 溯，还可以作为管理的证据。 1．物业设施设备档案的建立 （1）新建物业项目设施设备基础管理档案的建立。 精品文档，供参考！ ①设施设备原始技术档案的建立。 设施设备原始技术资料收集，主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的物业清 单，物业竣工图纸、竣工资料和技术资料，设备生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等。承接方应安排专 人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档，永久保存；按借阅制度供查阅使用。 ②设备基础管理档案的建立。 设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的。它主要包括： 《房屋清单》 《共用设施清单》 《设备登记 卡》 《设备清单》 《设备台账》 《设备卡》等。其中： 《房屋清单》和《共用设施清单》是按照物业承接查验时接收的 清单到现场进行核对、查验确认后形成的。 《设备登记卡》是在物业承接查验时，依据设备的铭牌和装箱单的内容 进行填写的，是设备的原始资料的真实反映。而《设备清单》是根据《设备登记卡》的信息制作的，它主要用于方 便设备管理，如管理人员随时查询和编