论房地产风险管理[参照].docxVIP

文档收拾 | 学习参阅 collection of questions and answers 论房地产开发项意图危险处理 第一节 房地产开发项目危险概述 房地产开发是依据对未来政治、经济、社会、天然等方面的猜测及预期，依据正常的、抱负的技能、处理和安排的状况下进行的一种经济活动。而在实践施行以及运作进程中，房地产项目具有出资额大，建造周期长和不行移动等显著特色，导致在项目立项、可行性研讨、规划、施工，交给运用、物业处理等各个阶段都存在许多的不确认要素，使得原定的计划、计划或许遭到搅扰，原定的方针不能完结。这些事前不能确认的内部和外部搅扰要素，人们称之为危险。 危险在任何开发项目中都是存在的，例如在建造阶段危险把控欠好，会构成如工期延伸，本钱添加，计划修正乃至引起索赔和补偿，终究导致项目经济效益下降，乃至项目失利。可是危险和时机是并存的，收益是危险的补偿，危险是收益的价值，危险是对处理者的应战，危险操控得好能够取得经济效益，也有助于竞赛才干、处理者本质和水平的前进。在现代项目处理中，危险的操控已成为房地产开发进程中一项重要的作业内容。 一、房地产项目危险特征 1、危险的多样性 在一个项目中有许多品种的分险，如政治危险、法令危险、天然危险、合同危险、合作方危险，这些危险之间有杂乱的内在联系。 2、危险存在于整个项目周期，而不只仅在施行阶段。 例如：①可行性研讨中或许有计划失误，商场查询不完全，商场剖析过错； ②技能规划中存在讹夺碰缺； ③施工中资料提价，气候改动，施行计划不齐备，资金运作不灵。 3、危险有必定规则性 工程项意图环境改动，项意图施行有必定的规则性，所以危险的产生和影响也有必定的规则，是可进行提早猜测的。因而，重视危险对危险进行操控是较为重要的。 二、房地产项目危险的分类 关于房地产项目而言，按危险效果阶段和规划分为归纳危险和阶段危险。归纳危险是指贯穿于整个房地产项目周期，首要有天然、政治、经济、社会、技能、项目主体及内部决议计划与处理等危险。关于阶段性危险，便是在房地产项目开发各阶段中呈现的危险。在出资决议计划阶段，会呈现项目地址挑选，区域展开和物业开发类型等危险，而在建造阶段，则或许呈现投标方法，建造质量，工期，本钱等危险 （一）归纳危险 （1）天然危险 天然危险是由于天然要素的不确认性，如地震、风暴、失常恶劣的气候等，对房地产项目构成的影响或损坏。 （2）政治危险、经济危险 政治、经济危险是指一个国家所在的国际国内环境改动及相应的政治经济方针法令调整给房地产项目所带来的经济丢失。土地方针、金融方针、税收方针的改动对开发运营影响力度及动摇带来深度影响。政治、经济危险对房地产商场特别重要。 （3）社会危险 社会危险指人文社会环境的改动对房地产商场的影响，首要包含社会治安的稳定性、大众利益、社会风气等。 （4）技能危险 技能危险是指由于科学技能的前进、修建功能、技能结构的改动给房地产项意图开发带来的晦气影响。例如科技前进使资料、施工、修建功能不断更新改动，而跟不技能更新改动的出资项目不只本钱高，并且适用性差，然后迫使开发商追加出资进行房地产项意图翻新和改造。 （5）内部决议计划与处理的危险 ①高层战略危险。如指导方针，战略思想或许过错而构成项目决议计划失误； ②商场环境查询和猜测的危险； ③项目策划危险； ④技能规划危险； ⑤计划危险；包含对方针（使命书、合同、投标文件）了解过错，合同条款不精确、不紧密、过错，二义性，过于严苛的单方面束缚性的、不齐备的条款，计划过错、报价过错，施工安排过错等。 在上述归纳危险中，应把政治危险、经济危险、内部决议计划与处理危险作为操控中心，把天然危险社会危险作为猜测要点，不断地进行技能创新以消除技能危险，突出要点，差异对待。 阶段性危险是房地产项目施行进程中不同阶段产生的危险，也是本文要点论说的内容，在不同阶段的危险均有其特殊性。 （二）阶段性危险 （1）出资决议计划阶段 该阶段的出资危险是较大的，一旦出资成功，赢利也是最高的。因而需求对项意图可行性研讨陈述进行仔细审阅，对其间的各项方针进行点评，如检查规划计划是否合理、出租率是否高估、项目运营本钱是否轻视、建造费用是否漏估等。开发商要依据对项目危险性和营利性的点评，结合出资战略来确认是否出资，以及出资多少。这个阶段的首要危险有：＾ 1、项目地址挑选危险 出资地址的挑选，对房地产出资的成功与否有着极为重要的联系。从微观的视点来看，在经济高速展开和出资环境杰出的区域进行房地产项目开发，危险就会小些。从微观的视点来看，便是挑选一个适合的地段，在好的地段上出资，就要冒地价高、本钱高、竞赛剧烈的危险；反之，在地段差的方位上进行出资，就会面临盈余低、乃至房地产滞销的危险。 2、区域展开危险 区域展开危险是指由于周围环境的房地产产品产生改动而影响