房地产估价 路线价法 9-1其他估价方法及其运用.pptVIP

* 以四三二一法则为例 单独深度价格修正率为： 40％30％20％10％9％8％7％6％ 累计深度价格修正率为： 40％70％90％100％109％117％124％130％ 平均深度价格修正率为： 40％35％30％25％21.8％19.5％17.8％16.25％ 将平均深度百分率中标准深度100英尺的深度百分率25％转换成100％保持不变，因此在上述不等式各边同乘以4，即可得: 平均深度百分率： 160％140％120％100％…70.8％65.0 * 表1 深度价格修正率的形式 平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示： 平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率X 标准临街深度 所给临街深度 * 七、计算临街土地价值或价格（掌握） 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。即我们要注意路线价与临街深度的对应对应。 * 以一面临街矩形土地的情形为例： 1、路线价法的计算公式： （1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。当估价对象的临街宽度与标准临街宽度相同时： V（总价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率 V（单价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率／估价对象土地面积 ＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率／（临街宽度×临街深度） * （2）当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率。 * （3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。 V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率 ×临街宽度×临街深度 * （4）若土地的形状和临街状况有特殊者，则还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下： V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积 * 或： V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率±单价修正额 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额 即特殊情况，进行相应的修正率调整。 * 2、路线价法计算举例　　　 一面临街矩形土地价值的计算； 前后两面临街矩形土地价值的计算； 矩形街角地价值的计算； 三角形土地价值的计算； 其他形状土地价值的计算； * 1.一面临街矩形土地价值的计算 计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下： V(单价)＝u×dv V(总价)＝u×dv×(f×d) V—土地价格； u—路线价(用土地单价表示)； dv—临街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率)； f—临街宽度； d—临街深度。 * 第一节 路线价法 一、路线价法概述（熟悉） （一）路线价法的含义 是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。 * （二）理论依据 （1）路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。 （2）在路线价法中，“标准临街宗地”可视为“可比实例”；“路线价”可视为“可比实例价格”；其他临街土地的价值是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度进行适当调整，这些调整实际是“房地产状况调整”。 * (2) 路线价法与一般的市场法的3个不同之处： A、不做交易情况修正和“交易日期调整”； B、先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”； C、利用相同的“可比实例价格”—路线价，同时评估出许多“估价对象”（该街道其他临街土地）的价值，而不是评估出一个“估价对象”的价值。 * （三）适用的对象和条件： （1）主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价； （2）因可同时对大量土地进行估价，特别适用于房地产税收、市地重划、城市房屋拆迁补偿或其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。 （3）运