湖北省房地产估价师理论与方法：房地产投机考试试卷.docxVIP

湖北省 2017 年房地产估价师理论与方法：房地产投机考试试卷 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是． (2006 年试 题 ) ：资本金现金流量表 ：资金来源与运用表 ：损益表 ：投资计划与资金筹措表 ：借款合同 2、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。 ：物业出租经营成本 ：业主希望的投资回报率 ：通货膨胀率 ：同类物业的市场供求关系 ：借款合同 3、有一房地产， 未来第一年的净收益为 20 万元；预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少 2%，该类房地产的报酬率为 10%，其无限年期的价格为 __。 ．250 万元 ．200 万元 ．196 万元 ．167 万元 4、B 房地产开发公司在 A 市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。 ：40 ：50 ：60 ：70 ：房地产估价机构必须加盖公章 5、影响房地产价格的环境因素不包括。 ：大气环境 ：声觉环境 ：卫生环境 ：治安环境 ：工业用地的监测点评估价格 6、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。 ：有租约限制下的价值 ：共有房地产的价值 ：无租约限制下的价值 ：承租人权益的价值 ：工业用地的监测点评估价格 7、已知两税一费的税、费率分别为营业税 5%、城市维护建设税 7%、教育费附加 3%，若销售收入为 1000 万元，则应缴纳两税一费的总额为 __万元。 A ． B ． C ． D ． 8、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为 300 万元，并交付 定金 75 万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同， 则应返还王某万元。 (2009 年试题 ) A ：75 B ：120 C：135 D：150 E ：执行层的组织协调 9、贷款质押是借款人以 __作为债权的担保。 A ．第三方保证人以自身的财产 B ．财产 C ．不动产 D ．动产或权力 10、不属于财务分析目的的是 __。 A ．评价企业的偿债能力 B ．评价企业的资产管理水平 C ．评价企业的获利能力 D ．评价企业过去的缺点 11、以出让方式取得土地使用权的， 转让房地产后， 受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和的同意。 ：市、县人民政府 ：市、县人民政府城市规划行政主管部门 ：市、县人民政府城市建设行政主管部门 ：市、县人民政府城市房产行政主管部门 ：执行层的组织协调 12、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由 __认定。 ．拆迁人 ．拆迁主管部门 ．房地产权属登记部门 ．规划行政主管部门 13、在价值工程中，价值的定义为。 A ：价值 =费用／功能 B ：费用 =功能／价值 C ：价值 =功能／费用 D ：价值 =功能×费用 ：执行层的组织协调 14、某宗地面积为 5000m2，现状容积率为，土地市场价值为 4000 元 /m2，拟进行改造。批准的规划容积率为， 楼面地价为 1500 元/m2，则理论上应补交地价 __ 万元。 ．1250 ．1750 ．2050 ．2150 15、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为 50 年，预计未来第一年的净收益为 50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%，该类房地产的报酬率为 6%，该宗房地产的价格为 __万元。 ．833 ．2500 ．1250 ．1067 16、某建筑物的建筑面积为 200 ㎡，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元／㎡，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。 ： ： ： ： ：工业用地的监测点评估价格 17、某城市市区内有一座长期亏损的工厂， 其周边多为新建的商品住宅， 且销售形势良好，根据城市规划， 该工厂所在地块的规划用途为商住综合。 现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按 __进行评估。 ．工业厂房 ．工业用地 ．商品住宅 ．商住用地 18、下列不属于工程造价的特点是 __。 ．大额性 ．层次性 ．个别性 ．不可移动性 19、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按 __征收。 ．土地出让金 ．占用面积 ．经营收入 ．销售收入 20、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。 A ：贷款的担保不能取代借款人的信用状况， 仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障 B ：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源． 而且，只有当保证人有意愿代替