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旅游地产面试交流问题 1、 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国 有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政 配套设施建设， 使该区域范围内的土地达到“三通一平”、 “五通一平”或“七 通一平”的建设条件（熟地） ，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 而且土地 一级开发具有资金投入大，占用时间长的特点。 土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的 过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场， 是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指 商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 与一般的住宅相比，旅游地产有其特点：具有更好的自然景观、建筑景观，拥有完 善的配套功能和极高的投资价值。 2、土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五 : 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六 : 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七 : 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八 : 办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复 （实施征地 ） 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 （1）政府主导型模式 这种开发模式最典型的特点就是， 政府是土地一级开发的主体， 政府委托其所属 机构进行土地一级开发。 土地一级开发与土地储备密切相关， 政府一般都会有下 属的土地储备机构， 这些机构拥有土地一级开发和储备的权利。 开发完成的土地 通过土地交易中心进行 “招拍挂” 出让。 这种模式最典型的代表就是重庆市和广 州市。 政府作为土地的所有者代表， 将土地一级开发列为土地整理储备中心的一 项职能， 由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。 开发完成 后或将预期的熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。 （2）完全市场化模式 这种模式下， 政府完全退居二线， 对土地的一级开发和上市交易都不再干涉， 完 全由市场行为来调节。 政府通过出让协议保证其土地所有者权益和社会公共利益， 土地开发企业则通过与二级开发商的转让协议保证其开发利益。 但该模式不利于 政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。 （ 3）政府主导和市场化运作相结合的模式 土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则， 也是“政府主导”的主要体现。 “市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过 行政行为完成的事项之外的开发事项， 通过市场竞争方式选择具有开发资质的企 业投资完成； 体现在土地一级开发应符合市场需求， 并按市场需求实施土地一级 开发。该模式是我国土地一级开发的发展趋势。 通过对比分析我们可以发现， 第一种模式有利于政府控制土地一级市场， 但 对政府自身的财政实力和融资能力要求较高， 这正是政府亟待解决的问题； 第二 种模式虽然可以缓解政府的资金压力， 但不利于政府对土地供应的控制； 第三种 模式是前两种模式的中和， 他即解决了政府的资金问题， 同时也不会让政府失去 对土地市场的控制。 此种模式下分成方式： 在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益 +溢价分成 及完全市场操作等几种 3、 土地一级开发项目的成本构成： 4、 （一）项目前期费用 项目建议书编制费、 项目建议书评估费、 可行性研究报告编制费、 可行性研 究报告评估费、综合策划方案编制费、规划编制费、 控制性详细规划、修建性详 细规划、 景区规划、环境景观规划、城市设计、单项专业规划、城市综合交通规 划、环境影响评价报告编制费、 交通影响评价报告编制费、 安全影响评价报告编 制费、地震影响评价报告编制费、测量费、勘察费、设计费、临时水、电、路、 房屋费、其它 （二）征地、拆迁费用 农（居民）拆迁、房屋拆迁补偿费（含经营性用房） 、地上附属物补偿费、 搬家补助费、 提前搬家奖励费、家电改移补助费、支援重点工程费、乡镇企业、 拆迁补偿费、 搬迁补助费、停产停业补助费 、拆迁补偿费、搬迁补助费、国有企 事业拆迁补偿费等、备搬迁补助费、古树文物古建修护还建费、特殊用地、军事 用地、其他用地、其他费用及税金、拆迁服务费、拆除清运费、拆迁评估费、拆 迁不可预见费、其它 （三） 公共区域市政基础设施建设费用 道路、桥梁、雨水、污水、中水、上水、电力、热力、天然气、电信、人防 工程、场地平整、市政、