xxxx年东2月房地产新政解读及市场影响分析_30页_易居.pptVIP

市场低迷期 （2011.7-8月中） 短期市场研判 （2011年） 市场反弹期 （2011.8月底开始） 短期市场研判 （2011年） * 时间 2011.2-3 房价走势 2011.4-6 2011.7-8 2011.9-10 假设1——如价格快速反弹 政府将在原有政策基础上继续加大力度 （房产税征收范围扩大，税率增加，信贷趋紧等） 假设3—如市场持续疲软 政府将放松前期政策（取消限购等） 政策敏感期 （2011.9月底开始） 短期市场研判 （2011年） 假设2—如市场平稳回暖 政府将不会出台新的调控政策，转而落实增加保障房供应和房价控制目标 2 房产税试点政策解读 3 新政对上海市场的影响分析 新国八条政策解读 1 4 未来市场研判及应对策略建议 1、新国八条政策解读 新政解读 八条通知，主要涉及市场需求、市场供应、政府约束和预期管理等四大层面 3 加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收 4 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 6 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 2 2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。 5 土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量 7 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 1 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布 8 新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费 抑制市场需求 预期管理 增加未来供应 政府约束 第3、4条——市场化手段制约房地产市场需求 3、调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税 4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 解读： （1）房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房的成本，对市场需求会产生一定影响，但10%的首付变化程度对普通的改善型购房需求和投资客而言影响有限，只会将小部分客户推迟进场，实际影响相对很小（心理层面影响可能比实际影响要大）； （2）营业税政策进一步趋紧，将投资客户的关注度由2-5年左右中期投资转为5年以上长期投资，将带来政府驱动、具有长期规划的投资潜力区域的区域价值进一步拉升！ 层面1：抑制市场需求 新政解读 购房情况 贷款额 执行利率 月供 总利息 首付 一套房 100万 85折5.44% 6845.03 642807 首付均为30万 基准利率6.40% 7396.98 775275 二套房 100万 1.1倍7.04% 7777.02 866485 调控前50万 1.3倍8.32% 8564.65 1055516 调控后60万 说明：央行加息两次后，以贷款额100万、贷款20年计算： 层面1：抑制市场需求 新政解读 第6条——行政手段制约房地产市场需求 6、各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 解读： 将限购政策进一步扩大至所有的省会城市和计划单列市，这种情况下，将原来的部分全国投资客及省内投资客的目光由一线城市、省会城市转移到二线、甚至三、四线城市，后续将加大这部分市场的投资机会，务必带来三、四线城市的房产市场升温！ 限购批次 加入限购城市 2010.4.30 北京 2010.9.27 厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州 2011.1.26 郑州、太原、武汉、昆明、济南、南昌、金华 层面2：增加未来供应 新政解读 第2、5条——增大保障住房供应量，加快土地开发进度 2、2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套 5、认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。 解读： （1）2010年，全国保障性住房（指经济适用房和廉租房）用地仅完成计划的65.2%；按照住房和城乡建设部的估算，2011年1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元，按照下表计算缺口高达8162亿 （2）能否切实解决用地和资金来源问题将成为制约未来有效供应的关键 2011年保障房建设资金来源 资金量 2010年土地出让金的10％ 27000亿*10%=2700万 中央财政的划拨 根据2010年数据推算约为1300万 28个试